Para ubicarnos en contexto, primero vamos a establecer qué es la Nuda Propiedad.
El Código Civil define el usufructo y los derechos del usufructuario ampliamente entre los artículos 467 y 522. Resumiendo el concepto al máximo, el usufructo otorga a una persona el derecho a disfrutar o utilizar una propiedad ajena, es decir, desvincula el uso y la propiedad de un bien. O dicho de otro modo, divide en dos el pleno dominio:
Pleno dominio = usufructo + nuda propiedad
Cuando adquieres una vivienda por compraventa, estás añadiendo a tu patrimonio su pleno dominio: la propiedad y el derecho a usar esa propiedad. Sin embargo, también es posible adquirir solamente la propiedad, pero no el derecho a usarla, la Nuda Propiedad.
Impuestos a pagar por el vendedor
Al vender la Nuda Propiedad, el transmitente está sujeto al pago del IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), conocido como plusvalía municipal. De igual forma, si la venta de nuda propiedad genera una ganancia patrimonial, habrá que tributar por ella en el IRPF.
Impuestos y gastos a pagar por el vendedor
Además de los gastos de notaría y registro,, no hay que olvidar que se produce una transmisión patrimonial y que, por tanto, habrá que pagar el correspondiente Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (cedido a las comunidades autónomas).
Del mismo modo, cuando se produzca la consolidación del pleno dominio por extinción del usufructo (cuando fallece el usufructuario y el nudo propietario obtiene el usufructo), también habrá que tributar por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ahora por la parte correspondiente al usufructo.
Tras la compra de nuda propiedad los recibos de IBI los sigue pagando el usufructuario, ya que se encuentra por encima en el orden establecido en el artículo 61 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, donde se regula este impuesto.
Atendiendo a la legislación vigente, las cuotas de comunidad han de ser pagadas por el nudo propietario (artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal y varias sentencias más recientes). Aunque es habitual que usufructuario y nudo propietario lleguen a un acuerdo en el que gastos ordinarios (recibos de comunidad, tasa de basura, suministros, mantenimiento…) los pague el usufructuario y los extraordinarios (mejoras en el inmueble, derramas de la comunidad de vecinos…) los pague el nudo propietario.
En cuanto al IRPF, aunque aparezca reflejado en los datos fiscales del nudo propietario, mientras no se consolide el pleno dominio, la vivienda en nuda propiedad no genera rendimientos y no tributa en este impuesto.
Respecto a la plusvalía municipal (IIVTNU), el nudo propietario no tendrá que pagarla cuando obtenga el pleno dominio, pues a los efectos de este impuesto, ya era propietario y no se transmite la propiedad en ese momento, solo el uso y disfrute.