Si has vendido una vivienda en Madrid, la has heredado o te la han donado, es muy probable que tengas que pagar la plusvalía municipal. Este impuesto —cuyo nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)— es uno de los que más confusión genera, especialmente desde la reforma de 2021 que cambió radicalmente su forma de calcularse.
En este artículo te explicamos exactamente cómo funciona en Madrid, cuánto se paga, cuándo no hay que pagar nada y cómo calcular tu cuota antes de ir al Ayuntamiento.
¿Qué es la plusvalía municipal?
La plusvalía municipal es un impuesto local que grava el incremento de valor del suelo urbano producido desde que adquiriste el inmueble hasta que lo transmites. Es importante entender que grava el valor del terreno, no el de la construcción.
Lo recauda el Ayuntamiento de Madrid y afecta a cualquier transmisión de inmuebles urbanos: pisos, locales comerciales, naves, garajes o suelo sin edificar. El responsable de pagarlo varía según el tipo de operación:
- Compraventa: lo paga el vendedor.
- Herencia: lo pagan los herederos.
- Donación: lo paga quien recibe el bien.
¿Cuándo no se paga plusvalía municipal?
Desde la sentencia del Tribunal Constitucional de octubre de 2021 (STC 182/2021) y la posterior reforma mediante el Real Decreto-ley 26/2021, no existe obligación de pagar si no ha habido incremento real de valor. Es decir, si vendiste por un precio igual o inferior al que pagaste en su día, no nace el impuesto. Deberás acreditarlo aportando las escrituras de compra y venta.
Además, en Madrid existen exenciones específicas para mayores de 65 años que transmiten su vivienda habitual y para determinadas viviendas de protección oficial.
Cómo se calcula: los dos métodos
Desde 2022, el contribuyente puede elegir entre dos formas de calcular la base imponible y debe aplicar la que resulte más favorable:
Método objetivo
Se multiplica el valor catastral del suelo en el momento de la transmisión por un coeficiente que depende de los años que has tenido el inmueble. Estos coeficientes los fija el Estado anualmente y el Ayuntamiento aplica los máximos permitidos.
Método real (plusvalía real)
Se calcula la ganancia real obtenida entre el precio de adquisición y el de transmisión, aplicando el porcentaje que representa el valor catastral del suelo sobre el valor catastral total. Es ventajoso cuando la revalorización real del suelo es pequeña.
Una vez obtenida la base imponible por cualquiera de los dos métodos, se aplica el tipo impositivo del Ayuntamiento de Madrid: 29%.
Tabla de coeficientes 2024 (vigentes en 2026)
Los coeficientes máximos aprobados por el RDL 8/2023 para 2024 son los que se aplican actualmente, ya que el RDL 16/2025 que intentó actualizarlos para 2026 no fue convalidado en el Congreso el 27 de enero de 2026:
| Período de generación | Coeficiente máximo |
|---|---|
| Menos de 1 año | 0,15 |
| 1 año | 0,15 |
| 2 años | 0,14 |
| 3 años | 0,14 |
| 4 años | 0,16 |
| 5 años | 0,18 |
| 6 años | 0,19 |
| 7 años | 0,20 |
| 8 años | 0,19 |
| 9 años | 0,15 |
| 10 años | 0,12 |
| 11 años | 0,10 |
| 12 a 16 años | 0,09 – 0,10 |
| 17 años | 0,13 |
| 18 años | 0,17 |
| 19 años | 0,23 |
| 20 años o más | 0,40 |
María vende un piso en Madrid que compró hace 10 años por 180.000 €. El precio de venta es 260.000 €. El valor catastral total es 120.000 € y el del suelo, 48.000 €.
Método objetivo: 48.000 € × 0,12 = 5.760 € de base imponible → 5.760 € × 29% = 1.670 € a pagar
Método real: Ganancia: 80.000 € × (48.000/120.000) = 32.000 € de base imponible → 32.000 € × 29% = 9.280 € a pagar
En este caso, el método objetivo es claramente más favorable. María pagaría 1.670 € en lugar de 9.280 €.
Bonificaciones en Madrid: ¿puedo pagar menos?
El Ayuntamiento de Madrid aplica reducciones importantes en determinados casos. Las más habituales son:
- 95% de bonificación en transmisiones mortis causa (herencias) a favor de cónyuge, descendientes o ascendientes. En la práctica, los herederos directos casi no pagan.
- 50% de bonificación para familias numerosas de categoría general y 90% para categoría especial, siempre que se transmita la vivienda habitual.
- Exención total para mayores de 65 años que transmiten su vivienda habitual (no aplica a segundas residencias ni a locales).
- Exención parcial o total en determinadas viviendas de protección oficial durante los primeros años.
¿Cómo se presenta y paga?
En Madrid el sistema es de autoliquidación: el propio contribuyente calcula y paga el impuesto, a diferencia de otros municipios donde es el Ayuntamiento quien emite la liquidación. Puedes hacerlo de dos formas:
- Online, a través de la sede electrónica de la Agencia Tributaria Madrid (madrid.es), con o sin certificado digital.
- Presencialmente, en las oficinas de la Agencia Tributaria Madrid, con cita previa.
La documentación habitual que necesitas es la escritura de adquisición, la escritura de transmisión y el último recibo del IBI (para localizar el valor catastral del suelo).
Plusvalía municipal y IRPF: no confundas los dos impuestos
Son dos impuestos distintos que pueden coincidir en la misma operación. La plusvalía municipal la pagas al Ayuntamiento y grava el incremento del valor del suelo. El IRPF lo pagas en tu declaración de la renta y grava la ganancia patrimonial total de la operación. La buena noticia: el importe pagado de plusvalía municipal reduce la ganancia patrimonial en el IRPF, por lo que tiene un efecto deductor en tu declaración.
¿Tienes dudas sobre tu plusvalía?
Cada operación tiene sus particularidades: transmisiones parciales, herencias con múltiples fechas de adquisición, inmuebles con reforma… Si quieres asegurarte de pagar lo justo, en La Nube Fiscal te ayudamos a revisar el cálculo y a presentar la autoliquidación correctamente.