1) ¿Quién puede aplicar la exención y en qué casos?
Si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual, la ganancia patrimonial está exenta de IRPF: no se integra en la base del ahorro, con independencia del importe de la plusvalía. No hay requisito de reinversión. Esto no aplica a segundas residencias.
En mi día a día en La Nube Fiscal, lo primero que reviso es si de verdad hablamos de vivienda habitual y si el titular que transmite ya ha cumplido 65 en la fecha de la venta. “Es la diferencia entre pagar miles de euros o nada”, así de claro lo vemos en el despacho (y lo repetimos porque pasa más de lo que imaginas).
Puntos clave rápidos
- Titular con +65 en el momento de la transmisión.
- Vivienda habitual (ver requisitos en el punto 2).
- La exención también cubre ventas a cambio de capital, renta temporal o vitalicia.
2) Requisitos de “vivienda habitual” sin sorpresas (y qué pasa si estuviste de alquiler)
Para Hacienda, la vivienda habitual es aquella en la que has residido de manera efectiva y continuada. En casos dudosos, la carga de la prueba es tuya: empadronamiento histórico, recibos de suministros, correspondencia, médico, etc. En La Nube Fiscal solemos pedir este pack documental desde el minuto uno, porque aclara inspecciones y evita recursos eternos.
¿Y si alquilé la casa antes de vender?
Hay supuestos en los que no se pierde la condición de habitual si residiste en ella dentro de los dos años anteriores a la venta (y la norma admite matices: traslados por dependencia, residencias, etc.). Revisa criterios administrativos y doctrina reciente antes de presentar tu Renta.
Consejo práctico : cuando un cliente nos llega “con prisas”, lo primero que hacemos es congelar el relato: fechas de entrada/salida, empadronamiento y motivos de los cambios. “Cuadra las fechas en un papel antes de tocar Renta”, les digo, porque ahí se ganan (o pierden) los casos.
Plazos clave (referencia)
- 2 años: ventana habitual para ciertos supuestos de mantenimiento de habitualidad.
3) Venta de nuda propiedad y usufructo: cuándo también estás exento
Gran duda práctica: ¿y si solo vendo la nuda propiedad reservándome el usufructo vitalicio (me quedo a vivir o alquilar)? Si tienes +65 y se trata de tu vivienda habitual, la exención también se aplica a esa transmisión de nuda propiedad. Se admite tanto si cobras un capital como si percibes una renta (temporal o vitalicia).
En el despacho, esta operación nos encanta para quienes quieren liquidez sin mudarse. Suele encajar cuando el propietario dice: “Quiero seguir usando mi casa, pero sin sustos fiscales”. Ojo: la exención de IRPF no anula otros impuestos municipales (ver punto 6).
4) Segunda residencia y renta vitalicia: cómo no tributar hasta 240.000 €
Si la vivienda no es habitual, la exención por +65 no aplica. Aun así, existe la vía de la renta vitalicia: si reinviertes el importe de la transmisión en constituir una renta vitalicia a tu favor en un plazo máximo de 6 meses, la ganancia puede quedar exenta hasta 240.000 € (el exceso sí tributa).
Checklist exprés (renta vitalicia)
- Contratar en 6 meses desde la venta.
- Tú eres el beneficiario (mayor de 65).
- Condiciones de la póliza coherentes con una renta periódica, no un producto de ahorro camuflado.
- Límite de 240.000 € de base exenta (sumando rentas vitalicias previas).
5) Copropiedad y gananciales: reparto de la exención sin errores
- En copropiedad (porcentajes en proindiviso), la exención alcanza la parte del titular mayor de 65 que vende su cuota de vivienda habitual.
- En gananciales, para una exención total de la ganancia de la vivienda habitual, ambos cónyuges deben cumplir 65 si ambos son titulares. Si solo uno supera 65, se libera su mitad y la otra parte tributa.
Nota operativa (voz del despacho): cuando hay repartos raros (herencias, adjudicaciones asimétricas, separaciones), hacemos esquemas de titularidad y simulamos plusvalías por mitades o por porcentajes antes de firmar.
6) Plusvalía municipal y otros impuestos: lo que sí (o no) pagarás
La exención de IRPF no significa “0 impuestos” en todos los frentes. La plusvalía municipal (IIVTNU) se calcula por métodos objetivo o real y puede salir a pagar, incluso si el IRPF está a cero. Conviene revisar coeficientes y coste de adquisición según la ordenanza local.
Truco de control: pide simulación de plusvalía en el ayuntamiento antes de cerrar la escritura. Si el resultado es discutible (terreno a la baja o herencias recientes), valora método real y medios de prueba.
7) Errores frecuentes que vemos en La Nube Fiscal (y cómo evitarlos)
- Declarar la ganancia estando exento. Nos pasa cada campaña: contribuyentes que, por desconocimiento, incluyen la plusvalía en la base del ahorro. “En nuestro despacho lo vemos a diario: añadieron la casilla por inercia y pagaron de más”.
- No documentar la habitualidad. Si no reúnes empadronamiento y consumos, te complicas ante un requerimiento.
- Confundir alquiler previo con pérdida automática de habitualidad. Hay margen si viviste en los dos años anteriores; contrasta doctrina antes de rendirte.
- Olvidar la plusvalía municipal. Exención en IRPF ≠ 0 en IIVTNU.
8) Rectificar si declaraste mal en los últimos 4 años: pasos y modelos
Si por error declaraste la ganancia en uno de los últimos cuatro ejercicios, puedes solicitar la rectificación de autoliquidación y la devolución de ingresos indebidos (plazo general de 4 años desde el fin del periodo voluntario). En La Nube Fiscal lo tratamos como urgencia: cada mes que pasa pueden llegar a caducar ejercicios.
Pasos prácticos
- Reúne escrituras, justificantes de edad, pruebas de habitualidad y la Renta donde declaraste la ganancia.
- Presenta escrito de rectificación y solicitud de devolución (Sede AEAT).
- Expón base legal (exención mayores 65; si aplica, nuda propiedad o renta vitalicia).
- Adjunta cálculo de la cuota a devolver e intereses.
- Si deniegan, valora recurso o reclamación económico-administrativa.
Nota relacionada: para reinversión (otro supuesto distinto a +65), el criterio económico-administrativo ha avalado que es un derecho y permite rectificar dentro de 4 años si se cumplieron requisitos de reinversión en 2 años, aunque no se marcara en la Renta original.
9) Checklist de documentación para acreditar la vivienda habitual
- Certificado histórico de empadronamiento.
- Recibos de luz/agua/gas y consumos.
- Correspondencia (banco, médico, seguros) dirigida al domicilio.
- Contrato de suministros y IBI.
- Informe social/médico si hubo traslado a residencia (no siempre rompe la habitualidad; hay supuestos admitidos).
10) Casos prácticos rápidos y conclusiones
Caso A (venta “normal”)
María, 71 años, vende su vivienda habitual con gran plusvalía. IRPF exento. Le calculamos IIVTNU antes de firmar para evitar sustos.
Caso B (nuda propiedad + usufructo)
Luis, 68, transmite nuda propiedad y se reserva usufructo vitalicio. IRPF exento por tratarse de su vivienda habitual. Liquida plusvalía si procede.
Caso C (segunda residencia)
Ana, 70, vende apartamento en la playa (no habitual). Opta por renta vitalicia en menos de 6 meses y exonera la ganancia hasta 240.000 €.
Conclusión
Si cumples +65 y vendes tu vivienda habitual, no pagas IRPF por la ganancia. La clave está en probar la habitualidad, no olvidar la plusvalía y, si te equivocaste en años recientes, rectificar a tiempo. En La Nube Fiscal, este tema lo tratamos como prioridad porque, literalmente, puede ahorrarte miles de euros.
Preguntas Frecuentes
¿Debo reinvertir para no pagar IRPF con +65?
No, si vendes tu vivienda habitual. La reinversión no es requisito en este supuesto.
¿Y si solo vendo la nuda propiedad reservando el usufructo?
También está exento en IRPF si es tu vivienda habitual y tienes +65.
¿La exención cubre segundas residencias?
No. Para no habitual, valora renta vitalicia (límite 240.000 €, 6 meses).
Si alquilé antes de vender, ¿pierdo la exención?
No necesariamente. Revisa la residencia en los 2 años previos y la doctrina aplicable.
Me equivoqué y declaré la ganancia: ¿puedo recuperar lo pagado?
Sí, con rectificación de autoliquidación dentro de 4 años si cumplías requisitos. Para reinversión (otro supuesto), la doctrina económico-administrativa permite rectificar en ese mismo plazo si se cumplieron condiciones.
En Canarias los pensionistas aunque mantengan el alta en actividades económicas ( consulta privada como médico no obligado a cotizar como autónomo por estar colegiado antes de 1990 )) están sujetos en la venta de su vivienda habitual a liquidar por incremento patrimonial en el IRPF
Hola, gracias por el comentario. Aquí hay una confusión: la exención en IRPF por vender la vivienda habitual siendo mayor de 65 años es estatal (art. 33.4.b LIRPF) y se aplica igual en toda España, también en Canarias. La propia AEAT indica que no hay que declarar la ganancia si eres mayor de 65 y transmites tu vivienda habitual
Ser pensionista o mantener el alta en actividades económicas (aunque no cotices en RETA por mutualidad/colegio) no elimina la exención por sí solo.
Lo que sí puede hacer que haya tributación total o parcial es, por ejemplo:
1. que no sea vivienda habitual (o no se pueda probar),
2. que no se tengan 65 cumplidos en la fecha de la venta,
3. que parte de la vivienda estuviera afecta a la actividad (p. ej. consulta/ despacho en casa) y la exención no cubra esa parte,
4. o que el vendedor no sea residente fiscal en España (IRNR).
Y, aunque el IRPF quede exento, recuerda que la plusvalía municipal puede seguir siendo exigible.
¿La cantidad de la venta que no es plusvalía, es decir, la misma que en el momento de la compra, también está exenta en caso de cumplir todos los requisitos (edad, primera vivienda, etc…)?
¿En Cataluña es la misma aplicación?
Sí, pero matiz importante: en el IRPF no se grava “la cantidad de la venta”, sino la ganancia patrimonial (diferencia entre valor de transmisión y de adquisición, ajustada por gastos/impuestos). La parte que “recupera” el precio de compra no tributa nunca, con o sin exención.
La exención para mayores de 65 lo que hace es que, si existe ganancia al vender la vivienda habitual, esa ganancia no se declara.
Y en Cataluña es exactamente igual, porque esta exención es normativa estatal del IRPF (aplica en toda España).
Mi esposa y yo somos mayores de 75 años. Compramos una vivienda en septiembre 2024 como vivienda habitual pagando desde entonces recibos ( Luz, agua, comunidad, internet ,IBI, RSU, etc.) pero nos empadronamos allí en agosto 2025. ¿ se considerará vivienda habitual si la vendemos en diciembre de 2026 para comprar otra vivienda que pasará a ser la habitual.?
Con los datos que comentáis, la compra de otra vivienda no es lo determinante: al ser ambos mayores de 65 años, la ganancia por la venta de la vivienda habitual puede quedar exenta en IRPF sin necesidad de reinvertir.
Ahora bien, para que Hacienda la considere “vivienda habitual”, en general se exige residencia efectiva durante al menos 3 años y haberla ocupado dentro de los 12 meses desde la compra.
Si la adquisición fue en septiembre de 2024, el plazo de 3 años se cumple en septiembre de 2027; por tanto, una venta en diciembre de 2026 normalmente no cumpliría ese requisito, salvo que exista una causa justificada que obligue al cambio de domicilio (por ejemplo, circunstancias de salud/dependencia) y pueda acreditarse.
El empadronamiento de agosto de 2025 no decide por sí solo: es un indicio más. Conviene conservar pruebas de residencia real (consumos, domicilio fiscal, correspondencia, etc.).
Buenas he vendido mi vivienda habitual tengo 70 años y mi esposa 68 años,con el dinero obtenido he comprado una casa a mi hija y otra para mi y mi esposa en Valladolid, tambien una finca para mi hijo en el Molar Madrid vivo en S.S. Reyes Madrid. Que tengo que tributar si les hago una donación de dinero para la compra de dichas viviendas
La venta de su vivienda habitual, al tener usted 70 años, está exenta de IRPF sobre la ganancia obtenida. Si su esposa también figura como titular y la vivienda era habitual para ambos, la exención cubre igualmente su parte.
Dicho esto, la pregunta sobre las donaciones es independiente. Cuando usted entrega dinero a sus hijos para que compren una vivienda, está haciendo una donación. Y ahí sí hay impuesto: el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), que paga el receptor, no el donante. El tipo y los beneficios dependen de la comunidad autónoma donde resida cada hijo en el momento de recibir el dinero, no donde esté el inmueble.
Su hijo que vive en Madrid puede beneficiarse de la bonificación del 99% en ISD que aplica la Comunidad de Madrid para donaciones de padres a hijos. En la práctica, casi no paga nada. Para la finca en El Molar, lo que importa es dónde reside el hijo, no dónde está la finca.
Para su hija, depende también de su residencia. Si vive en Castilla y León, los beneficios son distintos y conviene revisarlos antes de formalizar la donación.
Un apunte importante: la donación de dinero debe formalizarse ante notario y presentarse en el plazo de un mes desde la fecha de entrega. No basta con una transferencia sin más trámite.
Mi esposa, y yo compramos en propiedad en Collado Villalba, Madrid, en 1998.4 habitaciones, dos baños, plaza garaje y trastero d e9 m2-Hipoteca cancelada en 2015.-Estamos pensando en trasladarnos a Gijón, Asturias, vendiendo aquí y comprando allí algún piso más pequeño.-es posible hacerlo así, vendiendo la propiedad actual, y con el dinero disponible comprar allí?
Hola,
Sí, en principio podéis vender vuestra vivienda actual de Collado Villalba y comprar otra en Gijón con el dinero de la venta. A efectos fiscales, hacerlo en otra ciudad o comunidad autónoma no impide la operación; lo importante es ver qué exención encaja en vuestro caso.
Si en la fecha de la venta ambos tenéis 65 años o más y la vivienda de Collado Villalba es vuestra vivienda habitual, la ganancia patrimonial quedaría exenta en IRPF y no es necesario reinvertir el dinero en otra vivienda. Si solo uno de los dos ha cumplido 65, la exención aplicaría únicamente sobre la parte de ese titular.
Si todavía no tenéis 65 años, también podéis vender y comprar en Gijón, pero en ese caso habría que estudiar la exención por reinversión en vivienda habitual: el importe obtenido debe reinvertirse en la nueva vivienda habitual dentro de los dos años anteriores o posteriores a la venta, y si la reinversión es solo parcial, la exención también sería parcial.
En cualquier caso, además del IRPF conviene revisar la plusvalía municipal del Ayuntamiento de Collado Villalba, porque es un impuesto distinto al IRPF y puede haber obligación de presentar declaración/autoliquidación en el plazo de 30 días hábiles al tratarse de una compraventa.
Un saludo.
Hola buenas tardes. Falleció mi marido en 2024 y quiero adjudicarme la vivienda habitual para posteriormente venderla. tengo 75 años. ¿me conviene no darle el valor de mercado en hacienda y estar exenta del irpf por mayor de 65 años?
Hola. En principio, si usted vende su vivienda habitual teniendo ya más de 65 años, la ganancia patrimonial queda exenta en IRPF. Además, a estos efectos también puede seguir considerándose vivienda habitual si lo fue hasta cualquier día de los 2 años anteriores a la venta.
Dicho esto, no le recomendaría “darle menos valor” en Sucesiones para luego venderla. No aporta una ventaja real y puede generarle problemas. En una adquisición por herencia, el valor de adquisición que luego se toma en IRPF es el que resulte de aplicar las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Y, en inmuebles, la base imponible en Sucesiones viene marcada por el valor de referencia, o por el valor declarado si es superior; si no existe valor de referencia, se toma la mayor magnitud entre valor declarado y valor de mercado.
Por tanto, la recomendación sería adjudicar la vivienda por su valor fiscal correcto y no infravalorarla. Si la venta entra en la exención de mayores de 65 años, el IRPF no debería ser el problema. Y si por cualquier motivo Hacienda discutiera que era vivienda habitual o la venta se hiciera fuera de esos márgenes, haber declarado un valor bajo en la herencia le perjudicaría