Lo esencial en 30 segundos
- Si eres residente fiscal en España, tributas por tu renta mundial. El inmueble de fuera entra sí o sí.
- Si está vacío, imputas renta aunque no ganes un euro con él: el 1,1% sobre el 50% del valor de adquisición, no sobre el valor entero.
- Si está alquilado, van rendimientos de capital inmobiliario, con sus gastos y su amortización.
- La deducción por doble imposición no es restar lo pagado fuera: es la menor de dos cantidades, y muchas veces no cubre todo.
- La imputación de renta no da derecho a deducción por doble imposición. Es una renta que solo existe en España.
- Y hay obligaciones que van aparte: modelo 720, Patrimonio y el impuesto de las grandes fortunas.
Es una de las situaciones donde más gente cumple mal sin querer: no por ocultar nada, sino porque el inmueble no da ingresos y se asume que no hay nada que declarar. Y sí lo hay.
Aquí tienes cómo se calcula cada supuesto con la fórmula exacta, cómo funciona de verdad la deducción por doble imposición, y qué hacer si llevas años sin declararlo.
El punto de partida: renta mundial
Un residente fiscal en España tributa en el IRPF por toda su renta, la obtenga donde la obtenga. Da igual que el inmueble esté en Francia, en Argentina o en Andorra, y da igual que ya pagues impuestos allí.
Se es residente fiscal en España, básicamente, por permanecer más de 183 días en territorio español durante el año natural, o por tener aquí el núcleo principal de intereses económicos. Y se presume la residencia, salvo prueba en contrario, cuando el cónyuge no separado y los hijos menores residen habitualmente en España.
Dos situaciones y dos tratamientos
| Situación del inmueble | Qué se declara | Dónde va |
|---|---|---|
| Vacío o a tu disposición | Imputación de renta inmobiliaria | Base general |
| Alquilado | Rendimientos del capital inmobiliario | Base general |
| Vendido | Ganancia o pérdida patrimonial | Base del ahorro |
Si el inmueble ha estado parte del año alquilado y parte vacío, se prorratea: rendimientos por los días de alquiler e imputación por los días restantes.
Inmueble vacío: cómo se calcula la imputación
Aquí está el error más extendido, y lo repiten muchos artículos: no es el 1,1% o el 2% del valor catastral. Un inmueble extranjero no tiene valor catastral español, así que se aplica la regla específica del artículo 85.3 de la Ley del IRPF.
La fórmula es esta:
1,1% sobre el 50% del mayor entre el valor de adquisición y el valor comprobado por la Administración a efectos de otros tributos.
Es decir, la mitad del valor. Quien aplica el 1,1% sobre el importe completo está declarando el doble de lo que debe.
Ejemplo. Piso en Lisboa comprado por 200.000 €, sin alquilar, propiedad al 100% durante todo el año.
50% de 200.000 = 100.000 €. El 1,1% de 100.000 = 1.100 € de renta imputada. Con un tipo marginal del 37%, supone unos 407 € de impuesto al año.
Prorrateo
La imputación se calcula por días de titularidad y se pondera por tu porcentaje de propiedad. Un matrimonio al 50% imputa 550 € cada uno en el ejemplo anterior. Si compraste en julio, imputas la mitad del año.
Qué no genera imputación
- El suelo no edificado: un solar o un terreno sin construcción no imputa.
- Los inmuebles en construcción, mientras lo estén.
- Los inmuebles que, por razones urbanísticas, no sean susceptibles de uso.
- Los afectos a actividades económicas o que ya generen rendimientos de capital.
El valor queda fijo
La redacción vigente del artículo 85.3 ya no remite a las reglas del Impuesto sobre el Patrimonio, sino que enumera directamente los valores a tomar. En la práctica esto significa que el valor de adquisición es un dato histórico que no cambia: una vez convertido a euros, se repite igual año tras año. No hay que recalcularlo cada 31 de diciembre.
Inmueble alquilado: rendimientos de capital inmobiliario
Se declara el ingreso íntegro y se restan los gastos, igual que con un piso en España. Lo que cambia es la dificultad de acreditarlo.
Gastos deducibles
- Impuestos y tasas locales del país donde esté el inmueble, el equivalente a nuestro IBI.
- Gastos de comunidad o de administración del edificio.
- Seguros del inmueble.
- Intereses del préstamo y gastos de reparación y conservación, con el límite conjunto del rendimiento íntegro y arrastre a los cuatro años siguientes.
- Honorarios de agencia o gestión del alquiler.
- Suministros que pagues tú.
- Amortización.
Todos ellos, prorrateados por los días en que el inmueble estuvo efectivamente arrendado.
La amortización y el problema del suelo
La amortización es el 3% anual sobre el mayor entre el coste de adquisición satisfecho y el valor catastral, sin incluir el valor del suelo.
Y ahí aparece el problema: sin valor catastral español no hay una proporción oficial entre suelo y construcción. La solución práctica es apoyarse en la documentación del país de situación, ya sea su propio registro fiscal o catastral, una tasación o la escritura si desglosa. Lo que no se puede hacer es amortizar el 3% sobre el precio total, porque incluiría el suelo.
Es la partida que más rebaja el rendimiento y la primera que mira un requerimiento. Merece tener el criterio documentado desde el principio.
La reducción por arrendamiento de vivienda, con cautela. La reducción del rendimiento neto por arrendamiento destinado a vivienda está pensada sobre la Ley de Arrendamientos Urbanos española, lo que plantea dudas razonables cuando el inmueble está fuera. No lo des por hecho en ningún sentido: es uno de los puntos que conviene analizar caso por caso antes de presentar.
La deducción por doble imposición: no es lo que casi todos cuentan
Circula mucho la idea de que «lo que pagaste allí te lo restas aquí». No es así, y esta simplificación genera liquidaciones.
El artículo 80 de la Ley del IRPF permite deducir la menor de estas dos cantidades:
- El importe efectivo satisfecho en el extranjero por un impuesto de naturaleza idéntica o análoga al IRPF.
- El resultado de aplicar el tipo medio efectivo de gravamen a la parte de base liquidable gravada en el extranjero.
El tipo medio efectivo es tu cuota líquida dividida entre tu base liquidable, diferenciando renta general y renta del ahorro. Traducido: si en el otro país pagaste más de lo que habrías pagado aquí por esa misma renta, la diferencia no se recupera.
Dos escenarios con los mismos ingresos
Vivienda alquilada en el extranjero: 12.000 € de ingresos, 2.500 € de gastos, rendimiento neto de 9.500 €. Tipo medio efectivo en España del 22%, lo que da un límite de 2.090 €.
| Escenario A | Escenario B | |
|---|---|---|
| Impuesto pagado en el extranjero | 1.600 € | 2.800 € |
| Límite del tipo medio efectivo | 2.090 € | 2.090 € |
| Deducción aplicable | 1.600 € | 2.090 € |
En el escenario B se quedan 710 € por el camino. No se devuelven ni se arrastran a ejercicios siguientes.
La imputación de renta no da derecho a esta deducción. Es una renta ficticia que solo existe en la normativa española. Si allí no te han gravado nada por tener el piso vacío, no hay impuesto extranjero que deducir. Es la situación que más sorprende: pagas en España por un inmueble que no te genera ingresos y sin compensación alguna.
Mira el convenio, no solo la ley
Antes de aplicar nada, hay que ver qué dice el convenio de doble imposición con ese país concreto. La mayoría atribuyen la potestad de gravar al Estado donde está el inmueble y dejan a España, como Estado de residencia, la tarea de corregir la doble imposición. Pero el mecanismo concreto varía de un convenio a otro, y con países sin convenio se aplican directamente las reglas internas.
Cuando vendes el inmueble extranjero
La ganancia o pérdida se calcula con las reglas españolas, por diferencia entre valor de transmisión y valor de adquisición, y va a la base del ahorro, con tipos del 19% al 30%.
Si el país donde está el inmueble también grava la plusvalía, se aplica la deducción por doble imposición con el mismo mecanismo de los dos límites.
Y una advertencia que ahorra disgustos: si venías amortizando el inmueble durante los años de alquiler, esas amortizaciones minoran el valor de adquisición y aumentan la ganancia. Se computa siempre la amortización mínima, la hayas deducido o no.
Lo que va aparte del IRPF
Modelo 720
Si el valor de tus inmuebles y derechos sobre inmuebles situados en el extranjero supera los 50.000 €, hay obligación de informar. Es un bloque independiente de los de cuentas y valores, con su propio umbral, y se presenta entre el 1 de enero y el 31 de marzo.
Es una obligación informativa distinta del IRPF: presentar el 720 no sustituye a declarar la imputación o los rendimientos, y declararlos en el IRPF no exime de presentar el 720.
Impuesto sobre el Patrimonio y grandes fortunas
Un residente fiscal en España tributa en Patrimonio por todos sus bienes, estén donde estén. El inmueble extranjero computa igual que uno español, por el mayor entre valor catastral, valor comprobado y valor de adquisición.
Y lo mismo ocurre con el impuesto temporal de solidaridad de las grandes fortunas, cuando se superan sus umbrales. Ambos tienen mínimos exentos y bonificaciones autonómicas que conviene revisar antes de dar nada por supuesto.
Tipo de cambio y documentación
El valor de adquisición se convierte a euros y queda fijado como dato histórico. Los ingresos y gastos del alquiler se convierten según corresponda a cada cobro o pago.
Sobre la documentación: si llega un requerimiento, Hacienda puede exigir la traducción al español por traductor jurado de escrituras, contratos y justificantes fiscales extranjeros. Es un coste que conviene anticipar, y una razón más para tener el expediente ordenado desde el principio en lugar de reconstruirlo con prisas.
Si llevas años sin declararlo
Es una situación muy frecuente, sobre todo en herencias de inmuebles familiares en otro país y en extranjeros que se han hecho residentes en España sin saber que esto existía.
La buena noticia es que regularizar por iniciativa propia, antes de cualquier requerimiento, cambia bastante el panorama:
- IRPF: se presentan complementarias de los ejercicios no prescritos, los cuatro últimos. No hay sanción, sino el recargo del artículo 27 de la Ley General Tributaria: 1% más un 1% adicional por cada mes completo de retraso durante el primer año, y 15% más intereses de demora a partir de los doce meses.
- Modelo 720: desde la sentencia del TJUE de 2022 y la Ley 5/2022, ya no existen ni la sanción del 150% ni la imprescriptibilidad. Se aplica el régimen general, y la presentación voluntaria fuera de plazo reduce la sanción a la mitad.
- Los ejercicios anteriores a los cuatro últimos están prescritos a efectos de IRPF.
La diferencia entre adelantarse y esperar al requerimiento es grande: en el primer caso hay recargo, en el segundo hay sanción.
Errores frecuentes
- Aplicar el 1,1% sobre el valor completo en lugar de sobre el 50%.
- No imputar nada porque el inmueble está vacío y no genera ingresos.
- Restar directamente el impuesto extranjero sin aplicar el límite del tipo medio efectivo.
- Intentar deducir doble imposición sobre la renta imputada.
- Amortizar el 3% sobre el precio total, sin excluir el suelo.
- Pensar que presentar el modelo 720 ya cubre la obligación en el IRPF.
- Olvidar el inmueble extranjero en el Impuesto sobre el Patrimonio.
- No prorratear por días ni por porcentaje de titularidad.
Preguntas frecuentes
Mi piso en el extranjero está vacío y no me da nada. ¿Tengo que declarar algo?
Sí. La ley obliga a imputar una renta por los días en que el inmueble ha estado a tu disposición, calculada como el 1,1% sobre el 50% del valor de adquisición, aunque no obtengas ningún ingreso real.
El inmueble no tiene valor catastral en ese país. ¿Cómo lo valoro?
No hace falta. La regla aplicable toma el mayor entre el precio de adquisición y el valor comprobado por la Administración a efectos de otros tributos, y sobre ese importe se aplica el 50% y luego el 1,1%.
¿Puedo restar del IRPF todo lo que pagué allí?
No necesariamente. Se deduce la menor de dos cantidades: lo efectivamente pagado fuera por un impuesto análogo, o el resultado de aplicar tu tipo medio efectivo de gravamen a la renta obtenida en el extranjero. Si lo pagado fuera es mayor, la diferencia se pierde.
Tengo un solar sin construir en el extranjero. ¿Imputo renta?
No. El suelo no edificado no genera imputación, igual que los inmuebles en construcción o los que no son susceptibles de uso por razones urbanísticas.
¿El modelo 720 sustituye a declararlo en la Renta?
No. Son obligaciones distintas e independientes. El 720 es una declaración informativa sobre la tenencia del bien; el IRPF grava la renta imputada o los rendimientos. Hay que cumplir las dos.
Heredé una casa en el extranjero y llevo años sin declararla. ¿Qué hago?
Regularizar por iniciativa propia antes de que llegue el requerimiento. Se presentan complementarias de los ejercicios no prescritos con recargo en lugar de sanción, y el 720 fuera de plazo con la sanción reducida a la mitad por presentación voluntaria.
Soy extranjero y llevo dos años viviendo en España. ¿Me afecta esto?
Si eres residente fiscal en España, sí, exactamente igual que a cualquier otro contribuyente. Es la situación en la que más incumplimientos por desconocimiento nos encontramos.
¿Tienes un inmueble fuera de España?
Calculamos la imputación o los rendimientos con el criterio correcto, aplicamos el convenio del país que corresponda y revisamos si además te toca el 720 o el Impuesto sobre el Patrimonio. Y si llevas años sin declararlo, preparamos la regularización completa antes de que llegue el requerimiento, que es donde está la diferencia entre un recargo y una sanción.
Contenido informativo elaborado a partir de la Ley 35/2006 del IRPF, los convenios de doble imposición suscritos por España y el manual práctico de Renta de la Agencia Tributaria. No sustituye al análisis de un caso concreto.
La pregunta es como valorar el inmueble adquirido en la moneda extranjera.
Antes (hasta el año 2018)el articulo 85 LIRPF decía que tenemos que aplicar las reglas de la valoración del Impuesto sobre Patrimonio (esto significaría que el tipo de cambio aplicable es del día 31.12 del año de devengo). En este caso cada vez en la Renta podemos tener los valores diferentes sobre el mismo inmueble
Ahora el articulo 85 «dice» que tenemos que usar el valor de adquisición. ¿Si significa esto que tenemos que calcular el valor de adquisición aplicando el tipo de cambio de moneda extranjera del día de adquisición?
Muchas gracias de antemano!
Exacto, lo has entendido perfectamente. Desde 2018, tras la modificación del artículo 85 de la LIRPF, la valoración de inmuebles adquiridos en moneda extranjera debe realizarse utilizando el tipo de cambio vigente en la fecha de adquisición del inmueble, y no el del 31 de diciembre como se hacía anteriormente.
Esto implica lo siguiente:
-Hasta 2017 inclusive: El valor declarado en IRPF podía variar cada año, al aplicar siempre el tipo de cambio del 31 de diciembre.
-A partir de 2018: El valor del inmueble queda fijo, siendo el valor histórico de adquisición convertido a euros al tipo de cambio existente en esa fecha concreta de compra.
Por tanto, ahora, el valor del inmueble en euros permanecerá constante en sucesivas declaraciones, facilitando enormemente la gestión y la consistencia en la valoración patrimonial.
¡Gracias por tu pregunta!
Buenos días:
Cuál sería el tratamiento para un inmueble de mi propiedad en el extranjero en el que ni resido ni lo tengo alquilado. Debo imputarme rentas? Si es así, porqué importe, ya que no existe en tal país un valor catastral como tal.
Sí. Aunque el inmueble esté en el extranjero y no genere ingresos, la Ley del IRPF obliga a imputar una renta inmobiliaria por los días en que haya estado a tu disposición (art. 85 LIRPF). Cuando la finca no tiene valor catastral español —lo habitual fuera de España— la cuantía se calcula aplicando el 1,1 % sobre el 50 % del mayor entre (a) el precio de adquisición que figura en la escritura y (b) el valor que en su día pudiera haber comprobado la Administración para otros tributos; el resultado se prorratea si no has sido propietario todo el año.
Esa imputación se integra en la base general y no admite deducir gastos ni genera derecho a deducción por doble imposición internacional, porque no hay impuesto extranjero gravando esa renta ficticia. Si, además, la suma de tus bienes inmuebles fuera de España supera 50 000 €, recuerda la obligación informativa del modelo 720.
Caso de una vivienda comprada en Andorra en 2007 y no ha sido presentado el modelo 720 ni ha sido declarada en el IRPF, aparte de la sanción de 200€ por presentación extemporánea del modelo 720 y deber de presentación de complementarias de las rentas de 2021, 2022, 2023 y 2024 con los recargos correspondientes (1%+1% por cada mes máximo 15%) ¿habría algún tipo más de sanción?. A día de hoy no ha habido requerimiento de Hacienda.
Hola, gracias por plantear el caso, es muy habitual.
A nivel general, en un escenario de regularización voluntaria sin requerimiento previo, las consecuencias serían, grosso modo, dos bloques:
1. Modelo 720 presentado fuera de plazo
Desde la reforma tras la sentencia del TJUE, ya no existe el régimen “especial” de sanciones desproporcionadas ni la famosa multa del 150% ni la imprescriptibilidad.
Hoy el 720 se sanciona con el régimen general de la LGT (arts. 198 y 199), es decir, una multa fija relativamente moderada por presentación extemporánea. En la práctica, lo habitual es algo en el entorno de los 150–200 € cuando se presenta voluntariamente y sin requerimiento, como comentas.
2. IRPF 2021, 2022, 2023 y 2024
Lo correcto sería presentar complementarias de esos ejercicios incluyendo la imputación de renta (o, en su caso, rendimientos de alquiler).
Al hacerlo antes de que Hacienda requiera, no se impone sanción por esas rentas, sino el recargo del art. 27 LGT (1% + 1% por cada mes completo de retraso, con tope del 15%, y a partir de ahí intereses de demora). Ese recargo sustituye a la sanción en estos casos.
Los años anteriores a 2021, en principio, ya estarían prescritos a efectos de IRPF (otra cosa sería que hubiera habido otras rentas no prescritas vinculadas al inmueble).
Por tanto, si de verdad se regulariza espontáneamente (720 + complementarias IRPF) antes de cualquier requerimiento, lo normal es que, además de las cuotas e intereses/recargos que ya indicas, no haya más sanciones “sorpresa” vinculadas al inmueble.
Aun así, cada caso tiene sus matices (importe del inmueble, si ha estado o no alquilado, fechas exactas, etc.), así que mi recomendación es que lo revise un profesional con toda la documentación para asegurarse de que la regularización se hace de la forma más segura posible.