1. Introducción a la Tributación de la Venta de Inmuebles por No Residentes
Vender un inmueble en España como no residente implica más que solo encontrar un comprador. El proceso trae consigo una serie de responsabilidades fiscales, siendo una de las más importantes la presentación del Modelo 210. Este modelo está diseñado para regular el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) y asegurar que aquellos que no residen en el país cumplan con sus obligaciones fiscales tras la venta de un bien inmueble.
Aunque pueda parecer un proceso complicado, es crucial para evitar sanciones y cumplir con la legislación vigente. Además, existe la posibilidad de que la tributación no siempre resulte en un pago, e incluso podrías obtener una devolución si los números cuadran a tu favor. Vamos a explorar en detalle cómo funciona este mecanismo, la importancia del Modelo 210 y las situaciones donde podrías beneficiarte de una devolución.
2. ¿Qué es el Modelo 210 y por qué es importante para No Residentes?
El Modelo 210 es un documento fiscal que todo no residente debe presentar cuando obtiene ingresos en España sujetos al IRNR. En el contexto de la venta de un inmueble, este modelo regula la tributación correspondiente a las ganancias obtenidas por la venta. Cuando se realiza una transacción de este tipo, el comprador está obligado a retener el 3% del precio de venta total como un pago adelantado de impuestos.
Como no residente, aunque ya se te haya aplicado esta retención, debes presentar el Modelo 210 para determinar si la cantidad retenida cubre la totalidad del impuesto debido o si, por el contrario, has pagado de más y puedes solicitar una devolución.
En nuestra experiencia en La Nube Fiscal, hemos ayudado a numerosos clientes no residentes en España a cumplir con esta obligación de forma eficaz, lo que ha permitido que, en muchos casos, se les devuelvan cantidades significativas cuando el 3% retenido supera el impuesto real.
3. Retención del 3% al Vender un Inmueble: ¿Cómo Funciona?
Uno de los puntos críticos al vender una propiedad siendo no residente es la retención automática del 3% del precio de venta que el comprador debe pagar directamente a Hacienda. Este porcentaje se aplica como una medida de precaución para asegurar que el vendedor no evada el pago del impuesto correspondiente sobre las ganancias obtenidas.
Imagina que vendes un inmueble por 200,000 €. El comprador, siguiendo la normativa, retiene 6.000 € y los ingresa a la Agencia Tributaria en tu nombre. Este monto es una retención sobre la ganancia potencial que hayas obtenido. Sin embargo, esto no significa que sea el impuesto final a pagar. El Modelo 210 será el documento clave para determinar si debes abonar más o, en ciertos casos, si te corresponde una devolución.
Este proceso ha sido clave en la asesoría que brindamos en La Nube Fiscal, donde muchos de nuestros clientes han descubierto que podían recibir una devolución parcial o total del 3%, ya que el impuesto sobre las ganancias resultó ser menor.
4. Proceso de Liquidación del Modelo 210 tras la Venta
El proceso de liquidación del Modelo 210 debe realizarse dentro de los cuatro meses posteriores a la venta del inmueble. Es fundamental contar con la documentación adecuada, que incluye el contrato de compraventa, el justificante de la retención del 3% y otros documentos financieros que acrediten el valor de adquisición original del inmueble, así como los gastos relacionados con la venta.
En La Nube Fiscal, hemos guiado a nuestros clientes no residentes a lo largo de este proceso, asegurando que todos los papeles estén en orden y que el cálculo del impuesto sea exacto. El procedimiento puede parecer intimidante, pero con el asesoramiento adecuado es posible liquidar correctamente sin contratiempos.
5. Casos en los que el Modelo 210 Resulta en una Devolución
Uno de los aspectos más interesantes del Modelo 210 es la posibilidad de que resulte en una devolución de dinero. Esto sucede cuando el 3% retenido por el comprador es mayor al impuesto real que debes pagar por la ganancia de la venta. La Agencia Tributaria permite que los vendedores no residentes reclamen la diferencia entre la retención y el monto final calculado.
Supongamos que, tras presentar el modelo, descubres que el impuesto que debías pagar era de 4.000 €, pero el comprador ya ha ingresado 6,000 € a Hacienda. En este caso, podrías solicitar la devolución de los 2.000 € adicionales.
6. Errores Comunes al Presentar el Modelo 210 y Cómo Evitarlos
Uno de los errores más comunes que observamos es no presentar el Modelo 210 a tiempo, lo que puede acarrear sanciones significativas. Otro error frecuente es calcular incorrectamente el valor de adquisición del inmueble, lo cual puede resultar en una liquidación incorrecta.
Además, es fundamental presentar toda la documentación requerida, desde el comprobante de la retención hasta los gastos relacionados con la venta, como los gastos notariales y los honorarios de agentes inmobiliarios.
7. Conclusión: La Importancia de Cumplir con las Obligaciones Fiscales de No Residentes
El cumplimiento de las obligaciones fiscales tras la venta de un inmueble siendo no residente es esencial para evitar sanciones y asegurar que cualquier posible devolución se tramite correctamente. El Modelo 210 es la herramienta clave en este proceso, y aunque puede parecer complejo, con la asesoría adecuada es posible navegarlo sin problemas.
En La Nube Fiscal, nos enorgullecemos de haber ayudado a numerosos clientes a cumplir con estas obligaciones de manera eficiente, asegurando que todo el proceso fiscal, desde la retención del 3% hasta las devoluciones, se maneje de forma profesional y sin sorpresas.
Buenos dias. En la cumplimentación del modelo 210 por la venta de inmueble, el valor de transmisión debe ser valor de venta menos gastos de la operacion (notaria,plusvalia, gestor..etc)
Gracias
Hola, gracias por tu consulta.
En el cálculo de la ganancia sujeta al Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) por la venta de un inmueble, el “valor de transmisión” es, en efecto, el importe obtenido por la venta menos los gastos directamente relacionados con la operación que asume el vendedor. Esto incluye, por ejemplo, los honorarios de notaría correspondientes al vendedor, la plusvalía municipal, gastos de gestoría u otros costes inherentes a la transmisión del inmueble.
La fórmula para determinar la ganancia gravable suele ser:
Ganancia = Valor de Transmisión (precio de venta – gastos asociados a la transmisión) – Valor de Adquisición (precio de compra + gastos de adquisición + posibles mejoras y gastos invertidos en la propiedad)
Luego, en el Modelo 210 reflejarás esta ganancia. Si la retención del 3% realizada por el comprador supera el importe final del impuesto resultante, podrás solicitar la devolución de la diferencia.
En cualquier caso, es importante contar con la documentación que acredite claramente todos los gastos asociados a la operación para que, en caso de requerimiento por parte de la Agencia Tributaria, puedas justificar las cantidades deducidas.
Buenos dias,
En el caso de una venta de vivienda, que ocurre si la plusvalia tardan mas de 4 meses en enviarla y por lo tanto no puede incluirse en el modelo 210 para que devuelvan la parte de mas retenida (el 3% incluido en el modelo 211)? es posible solicitar a hacienda que te revisen el calculo del beneficio posteriormente, quizas mediante una declaracion posterior complementaria? hay un plazo determinado? Gracias!
Hola.
Este es un tema interesante y técnico. Aquí tienes la información detallada:
1. Plazo para presentar el Modelo 210
El Modelo 210 (en caso de ganancias por la venta de un inmueble no residente) debe presentarse en el plazo de 4 meses desde la fecha de la venta. Este plazo coincide con el tiempo que tiene el Ayuntamiento para notificarte la liquidación de la Plusvalía Municipal.
2. ¿Qué pasa si no tienes la Plusvalía Municipal en esos 4 meses?
Si no has recibido la liquidación de la Plusvalía Municipal dentro de ese plazo, no podrás incluirla como un gasto deducible en la ganancia patrimonial declarada en el Modelo 210.
Sin embargo, esto no te impide corregirlo después.
3. ¿Cómo se corrige el cálculo?
Puedes solicitar la revisión del cálculo presentando una declaración complementaria o rectificativa del Modelo 210.
Para ello, tendrás que esperar a recibir la notificación de la Plusvalía Municipal y calcular el beneficio ajustado.
Plazo: La normativa indica que tienes hasta 4 años desde el término del plazo voluntario de presentación del Modelo 210 para solicitar la devolución del importe retenido de más.
4. Procedimiento para una declaración rectificativa
Una vez que tengas la liquidación de la Plusvalía Municipal, deberás:
Presentar una declaración rectificativa del Modelo 210 (puedes hacerlo a través de la Sede Electrónica de Hacienda).
Adjuntar la documentación que justifique el nuevo cálculo, incluyendo:
El recibo de la Plusvalía Municipal.
Copia del Modelo 210 original presentado.
Pruebas del cálculo ajustado de la ganancia patrimonial.
Solicitar la devolución de la cantidad retenida de más.
5. Recomendaciones
Si el Ayuntamiento demora mucho en enviar la liquidación de la Plusvalía Municipal, podrías pedir un certificado o justificante para demostrar el retraso, lo que puede facilitar el trámite en Hacienda.
Asegúrate de conservar toda la documentación relacionada con la venta y los gastos asociados, ya que serán necesarios para justificar tu petición.
En resumen, no pierdes la posibilidad de ajustar el cálculo del beneficio si la Plusvalía Municipal llega tarde. Podrás hacerlo mediante una declaración rectificativa dentro del plazo de 4 años, siempre que aportes la documentación adecuada.
¿Como se cumplimenta el mod 210 en el caso de una venta de inmueble en 2024 adjudicado en disolución de gananciales en 2004 y comprado en origen por el matrimonio al 50% en 1992?
Cuando un no residente vende un inmueble en España, debe presentar el Modelo 210 por la ganancia patrimonial generada. Te explico paso a paso cómo cumplimentarlo en tu caso:
1. Cálculo de la ganancia patrimonial
La ganancia patrimonial se calcula como:
Ganancia = Precio de venta – (Precio de adquisición + Gastos deducibles)
Precio de venta: Es el importe real de la transmisión, restando los gastos asociados (notaría, registro, plusvalía municipal).
Precio de adquisición: Es el precio que pagaste en 1992, actualizado con el coeficiente de actualización fiscal (si aplica).
Gastos deducibles: Puedes sumar los gastos de compra (notaría, impuestos, registro) y los gastos de mejoras realizadas en el inmueble.
🔹 Importante: La adjudicación en disolución de gananciales en 2004 no cambia la fecha de adquisición original (1992), por lo que se toma ese año para calcular la ganancia.
Plazo: 4 meses desde la fecha de venta.
Ejemplo numérico
Precio de venta: 200.000 €
Precio de compra en 1992: 100.000 €
Gastos deducibles: 10.000 € (notaría, impuestos, mejoras)
Ganancia patrimonial: 200.000 – (100.000 + 10.000) = 90.000 €
Cuota a pagar: 90.000 × 19% = 17.100 €
Retención del 3% ingresada por el comprador: 6.000 €
Pago final: 17.100 – 6.000 = 11.100 €
Hola, yo no soy residente en España, vendí una finca rústica y me retuvieron el 3%, siendo la finca no edificable aún le tengo que pagar más a Hacienda?
Un saludo
Blas
Sí, aunque ya te hayan retenido el 3% sobre el precio de venta de la finca rústica, es posible que tengas que pagar más impuestos, dependiendo del resultado de la declaración del Modelo 210 del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR).
¿Cómo funciona la tributación en este caso?
Retención del 3%:
-El comprador de la finca rústica está obligado a retenerte un 3% del precio de venta y pagarlo a Hacienda como un pago a cuenta del impuesto que te corresponde.
-Esta cantidad se descuenta del impuesto final que debas pagar.
Declaración y cálculo del impuesto:
-Como no residente, tienes que presentar el Modelo 210 para declarar la ganancia patrimonial obtenida por la venta de la finca.
-La ganancia patrimonial se calcula como la diferencia entre el valor de transmisión (precio de venta menos gastos de la operación) y el valor de adquisición (precio por el que compraste la finca más gastos asociados a la compra y mejoras realizadas).
Tipo de gravamen:
El impuesto sobre la ganancia patrimonial para no residentes es, en general, del 19% (si eres residente en la UE, Islandia o Noruega) o del 24% (si eres residente en otro país).
Posibles escenarios:
-Si el 3% retenido es menor que el impuesto real: Deberás pagar la diferencia al presentar el Modelo 210.
-Si el 3% retenido es mayor que el impuesto real: Podrás solicitar la devolución del exceso retenido al presentar el Modelo 210.
¿Afecta que sea una finca rústica no edificable?
El hecho de que la finca sea rústica y no edificable no exime de pagar el impuesto si hay una ganancia patrimonial. Sin embargo, si vendiste con pérdidas, puedes solicitar la devolución de la retención.
Muchas gracias por la información.
Solo quería reseñar que la finca fue una herencia de mi madre, al estar en el extranjero con el 3%ya era suficiente.
Muchas gracias
Buenos días, que ocurre si no se presenta el modelo 210 en el plazo de los 4 meses?
hay sanciones… recargos?
Si no se presenta el modelo 210 por la venta de un inmueble por un no residente dentro del plazo de 4 meses, pueden aplicarse recargos e incluso sanciones.
Recargos por presentación fuera de plazo sin requerimiento previo
Según el artículo 27 de la Ley General Tributaria, si presentas la declaración de forma voluntaria fuera de plazo pero antes de que la Agencia Tributaria te lo requiera, se aplican los siguientes recargos:
-1% más otro 1% adicional por cada mes completo de retraso.
-15% fijo si la declaración se presenta con más de 12 meses de retraso.
Estos recargos excluyen sanciones, pero si han pasado más de 12 meses, se sumarán intereses de demora desde el día siguiente al año de retraso hasta la fecha de presentación.
Sanciones si hay requerimiento previo de Hacienda
Si la Agencia Tributaria detecta que no se ha presentado el modelo 210 y emite un requerimiento, pueden imponerse sanciones, que dependerán de si hay perjuicio económico para Hacienda.
-Sanción mínima del 50% sobre la cantidad dejada de ingresar, pudiendo llegar hasta el 150% en casos graves.
-Si no hay perjuicio económico, la multa puede oscilar entre 150 y 200 euros.
hola y gracias de antemano
Si la propiedad ha sido alquilada, el importe de la compra debe reducirse por el importe de la depreciación correspondiente al período de alquiler. es así ?
si se ha alquilado varios años, ¿deben sumarse las cantidades amortizadas ?
podriain poner un ejemplo
Hola, gracias por tu pregunta.
Efectivamente, si la propiedad ha estado alquilada, el importe de adquisición debe ajustarse restando la amortización fiscalmente deducida durante el período de alquiler. Esta reducción se calcula sumando todas las amortizaciones anuales que hayan sido aplicadas en la declaración del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) durante los años en los que la propiedad estuvo alquilada.
Te pongo un ejemplo para ilustrarlo mejor:
-Precio de compra del inmueble: 200.000 €
-Gastos de adquisición (notaría, registro, impuestos…): 10.000 €
-Total adquisición: 210.000 €
-Años alquilado: 5 años
-Amortización anual aplicada en el IRNR: 3% sobre valor de construcción
-Total amortizado en 5 años: 15.000 €
-En este caso, el valor de adquisición ajustado sería:
210.000 € – 15.000 € = 195.000 €
Este nuevo valor de adquisición se utilizaría para calcular la ganancia patrimonial en el Modelo 210 tras la venta del inmueble.
Si necesitas ayuda con este cálculo o la presentación del Modelo 210, en La Nube Fiscal podemos asesorarte. ¡Un saludo!
hola soy residente en los estados unidos y acabamos de vender unas propiedades en las islas canarias. Me han informaado que tengo q hacer una forma que se llama la 210 para pagar los impuetos. Ya han retenido un dinero de la venta de esas propiedades. Y me han informado q tengo q llenar ese modelo para q me devuelvan parte de ese dinero. Que pasa si yo no reclamo ese dinero o no lleno el modelo 210. Le agradeceria si me pueden recomendar alguien q haga estos tramites y cuanto es el costo.
sinceramante
Maria de jesus Dominguez
Hola, María de Jesús:
Si no presentas el modelo 210 para solicitar la devolución del exceso de retención de la venta de tus propiedades en las Islas Canarias, simplemente perderás el derecho a recuperar ese dinero retenido. La Agencia Tributaria no lo devolverá automáticamente, ya que es necesario presentar la autoliquidación para justificar la devolución.
El modelo 210 es obligatorio para declarar las ganancias patrimoniales derivadas de la venta de bienes inmuebles situados en España por parte de no residentes. Además, si la retención que te han practicado supera la cuota final del impuesto, puedes solicitar la devolución de ese exceso.
No presentar el modelo 210 no implica una sanción, pero sí supone perder el importe retenido que podrías recuperar. Si decides presentar la solicitud más adelante, debes asegurarte de hacerlo dentro del plazo establecido para evitar problemas con la Administración Tributaria.
¿Podemos ayudarte?
Sí, podemos encargarnos de todo el trámite por ti. El coste depende de la complejidad de la operación, pero el precio estándar es de 90 € por la presentación del Modelo 210 de la venta de inmuebles.
tengo que realizar la renta para unos no residentes que tras vender un inmueble han tenido ganancias. tengo algunas dudas como el valor de transmisión ¿es el importe integro de la venta ? ¿si hay facturas de obras hechas para mejoras donde las deduzco? el valor de compra ¿ he de restar los datos de notaría? ¿ cuál es el valor de transmisión si hay una mejora por ejemplo de una nueva valla ? ¿ cómo saber el importe de trasmisión de esa mejora?
Una vez hecha la declaración ¿ dónde se adjuntan los documentos tales como gastos?
Para la declaración de la renta de no residentes tras la venta de un inmueble en España, te respondo a cada una de tus dudas:
1. Valor de transmisión
El valor de transmisión es el importe íntegro de la venta que figura en la escritura de compraventa. Sin embargo, hay que restarle los gastos y tributos inherentes a la transmisión, siempre que los pague el vendedor. Estos pueden incluir:
Honorarios de la agencia inmobiliaria (si se ha utilizado una).
Plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana).
Gastos notariales y registrales si los asumió el vendedor (lo normal es que los asuma el comprador).
2. Deducción de mejoras en el cálculo de la ganancia
Las mejoras (como una reforma integral, una valla nueva, instalación de ascensor, etc.) se suman al valor de adquisición, no se restan del valor de transmisión.
Para que sean deducibles, las mejoras deben estar debidamente justificadas con facturas y haber supuesto un incremento del valor del inmueble.
Si son reparaciones o mantenimiento (por ejemplo, pintar, arreglar una persiana), no son deducibles en la ganancia patrimonial, sino como gasto en alquiler si hubiera existido actividad de arrendamiento.
3. Valor de adquisición y deducción de gastos de compra
El valor de adquisición incluye:
-Precio de compra del inmueble (según escritura).
-Impuestos pagados en la compra, como el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) si se compró a un particular, o el IVA y AJD si fue obra nueva.
-Gastos notariales, registrales y de gestoría en la compra.
No se deben restar los gastos de notaría, sino sumarlos al valor de compra, ya que forman parte del coste de adquisición del inmueble.
4. Cálculo del valor de transmisión de una mejora
Si se han hecho mejoras (ejemplo: una valla nueva) y se quiere calcular su parte del valor de transmisión, se debe considerar:
-Cuánto costó la mejora (según facturas).
-Cuánto tiempo ha pasado desde que se hizo la mejora hasta la venta (ya que algunas mejoras pueden haber perdido valor).
-Si la mejora es específica (por ejemplo, una ampliación), se puede valorar aparte en el mercado inmobiliario.
En la práctica, se suman al valor de adquisición y se consideran parte del coste total del inmueble.
5. Adjuntar documentos en la declaración
En el modelo 210 (para no residentes), la documentación no se adjunta en el momento de la declaración, pero puede ser solicitada posteriormente por Hacienda. Por ello, es importante conservar:
-Escritura de compra y de venta.
-Facturas de mejoras.
-Justificantes de impuestos y gastos asociados a la venta.
-Comprobantes de pago.
Si Hacienda requiere la documentación, se presentará a través de la Sede Electrónica de la Agencia Tributaria en un procedimiento de revisión o requerimiento.
Buenas, una consulta, hemos vendido el inmueble y al momento de la venta nos salió el certificado de no residente fiscal, pero que en realidad si lo es ya que hay 2 declaraciones de renta de los 2 años anteriores con 365 días registrados cada uno, mas un hijo en la escuela dependiente, autónomo activo de 2 años con pagos trimestrales de IVA y tributación y activo en la SS por mas de 2 años sin interrupciones. Hemos presentado todo esto (además de las facturas de luz de todo el año) para que cambien el estatus a Residente Fiscal. Nunca nos dimos cuenta que Hacienda NO había cambiado el estatus en automático a Residente Fiscal. Pero, como dije en el momento de la venta se produjo la retención de 3% por no residente. En unos días nos tendría que llegar el cambio a residente fiscal.
Que tenemos que hacer para recuperar ese 3%?
Para recuperar ese 3% retenido en la venta del inmueble debido a que se aplicó indebidamente como no residente fiscal, tendrás que realizar una reclamación específica ante Hacienda siguiendo estos pasos:
1. Esperar la Resolución del Cambio a Residente Fiscal
Una vez que recibas la resolución oficial de la Agencia Tributaria que rectifica tu estatus de «no residente» a residente fiscal, tendrás el respaldo documental para acreditar tu reclamación.
2. Presentar el modelo 210 solicitando la devolución
Aunque el modelo 210 normalmente se usa para no residentes, en estos casos de retención indebida (cuando posteriormente se demuestra que se era residente fiscal), Hacienda acepta que presentes una declaración rectificativa o una solicitud de devolución específica por ingresos indebidos utilizando este modelo.
Pasos a seguir:
-Completar el modelo 210 marcando la opción «Solicitud de devolución».
-Adjuntar la documentación acreditativa del nuevo estatus fiscal, especialmente la resolución oficial del cambio a residente.
-Añadir una explicación breve aclarando que se produjo una retención indebida debido a un error en la clasificación fiscal inicial.
Es recomendable adjuntar documentación complementaria (la declaración del IRPF de los años anteriores, justificantes de alta autónoma en Seguridad Social, recibos de IVA trimestrales, empadronamiento, facturas de luz, etc.) para reforzar la justificación.
3. Alternativa (modelo más rápido): Solicitud de Devolución de Ingresos Indebidos
En algunos casos, dependiendo de la oficina tributaria, es posible que sea preferible presentar directamente el modelo de «Solicitud de devolución de ingresos indebidos» (Modelo de solicitud genérico de la AEAT), exponiendo claramente los hechos e incorporando toda la documentación indicada arriba.
Esto puede acelerar el proceso, aunque varía según la oficina y la comunidad autónoma. Te recomiendo contactar primero con tu delegación de Hacienda para confirmar cuál procedimiento recomiendan.