Lo esencial en 30 segundos
- El comprador retiene el 3% del precio y lo ingresa con el modelo 211 en un mes. Es un pago a cuenta, no el impuesto.
- Tú presentas el modelo 210 con la ganancia real. El plazo son tres meses contados desde que termina ese primer mes: en la práctica, cuatro meses desde la escritura.
- El tipo es el 19% para todos los no residentes, vivas en Francia, en Reino Unido o en Venezuela. El 24% no se aplica a esta renta.
- Si el 3% retenido supera la cuota, se pide la devolución. Si hay pérdida, se devuelve todo.
- Los inmuebles comprados antes de 1995 pueden llevar coeficientes de abatimiento. Y quien residía en la UE puede llegar a no pagar nada si reinvierte.
Vender un piso en España siendo no residente tiene una mecánica propia que no se parece a la Renta española. Dos modelos, dos plazos y un tipo fijo. Y una particularidad que juega a favor de mucha gente: el 3% que el comprador retiene en la notaría es casi siempre superior o inferior al impuesto real, nunca exacto. Así que o hay dinero que recuperar o hay diferencia que pagar.
Aquí tienes el proceso completo, con el cálculo detallado y los supuestos que más dinero cambian.
Cómo funciona: dos modelos y dos partes
El modelo 211 lo presenta el comprador
Cuando el vendedor es no residente, el comprador está obligado a retener el 3% del precio total de venta e ingresarlo en Hacienda mediante el modelo 211, en el plazo de un mes desde la fecha de la escritura.
Después debe entregarte el ejemplar del 211 destinado al transmitente. Ese papel es imprescindible: sin él no puedes descontarte la retención en tu declaración. Pídelo en la notaría el mismo día y no salgas de allí sin saber quién se encarga de presentarlo.
El modelo 210 lo presentas tú
Es la autoliquidación donde declaras la ganancia o la pérdida real, aplicas el tipo, descuentas el 3% ya ingresado y liquidas la diferencia. La clave de tipo de renta es la 28, ganancias patrimoniales derivadas de transmisiones de bienes inmuebles.
El plazo exacto, que casi nadie cuenta bien
No son cuatro meses desde la venta, aunque el resultado se parezca. Son tres meses contados a partir del final del plazo de un mes que tiene el comprador para ingresar la retención.
Ejemplo de fechas. Escritura el 15 de marzo. El comprador tiene hasta el 15 de abril para ingresar el 3% con el modelo 211. Tu plazo para el modelo 210 corre desde el 16 de abril y termina el 15 de julio.
La consecuencia práctica es que no puedes presentar el 210 nada más vender: hay que esperar a que el mes del comprador transcurra.
Sobre los cambios del modelo 210 de 2026. La Orden HAC/623/2026 modificó los plazos y el contenido del modelo, pero afecta a las rentas imputadas y a los alquileres, no a las transmisiones. La venta de inmuebles mantiene sus reglas propias y este plazo sigue siendo el mismo.
El tipo: 19%, vivas donde vivas
Esta es la confusión más extendida en todo el tema, y la vemos repetida en despachos, foros y hasta en algunas notarías.
El IRNR tiene un tipo general del 24%, que baja al 19% para residentes en la Unión Europea, Islandia y Noruega. Ese es el tipo que se aplica a la imputación de rentas o a los alquileres.
Pero las ganancias patrimoniales derivadas de transmisiones tienen su propio tipo, fijado en el artículo 25.1.f) del texto refundido de la Ley del IRNR: el 19%, sin distinción de país de residencia. Un vendedor residente en Estados Unidos, en Reino Unido, en Marruecos o en Argentina paga exactamente lo mismo que un francés o un alemán por la ganancia de la venta.
Si alguien te ha calculado la operación al 24%, pide que la revise.
Cómo se calcula la ganancia
La fórmula es sencilla. Lo que se complica es llenarla.
Ganancia = valor de transmisión − valor de adquisición
| Se suma al valor de adquisición | Se resta del valor de transmisión |
|---|---|
| Precio de compra según escritura | Comisión de la agencia inmobiliaria |
| ITP, o IVA y AJD si fue obra nueva | Plusvalía municipal, si la pagas tú |
| Notaría, registro y gestoría de la compra | Notaría y registro de la venta a tu cargo |
| Gastos de formalización de la hipoteca | Gastos de cancelación de la hipoteca |
| Inversiones y mejoras, con factura | Certificado energético y honorarios legales |
| ICIO y tasas de licencia de las obras de mejora | Gestoría de la operación de venta |
Lo que no entra, por mucho que duela
- El IBI de todos estos años. No se deduce en la ganancia. Solo juega, en su caso, en los modelos 210 de alquiler.
- Los intereses de la hipoteca y el seguro de hogar vinculado al préstamo. Son coste de financiar, no de adquirir.
- Las reparaciones y el mantenimiento: pintar, cambiar una persiana, sustituir una caldera averiada por otra equivalente.
- Los gastos personales del viaje para firmar, la mudanza o el vaciado del piso.
- Las cuotas de comunidad y los suministros.
Mejora o reparación. Es la frontera que más discusiones genera. Una mejora amplía, mejora las prestaciones o alarga la vida útil: cerrar una terraza, cambiar ventanas simples por doble acristalamiento, instalar placas solares o aire acondicionado donde no lo había. Una reparación devuelve el inmueble al estado en el que ya estaba. Guarda facturas con desglose, no presupuestos ni transferencias sueltas.
Casos especiales del valor de adquisición
Si el inmueble viene de una herencia o una donación
El valor de adquisición es el declarado, o el comprobado por la Administración si fue mayor, a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, más los tributos y gastos de aquella adquisición.
Si eres uno de varios herederos, se toma tu parte proporcional. Con una finca valorada en 90.000 € y cinco herederos al 20%, tu valor de adquisición son 18.000 €, y tú declaras solo tu 20% del precio de venta.
Si el inmueble estuvo alquilado
El valor de adquisición se minora en las amortizaciones que correspondan al periodo de arrendamiento. Se computa siempre la amortización mínima, se haya deducido o no. Es el ajuste que más sorpresas da, porque reduce el coste y, por tanto, aumenta la ganancia.
Si la compra fue en pesetas
Se convierte al cambio fijo de 166,386 pesetas por euro, y lo mismo con los gastos de aquella compra. Desde 2015 no existen coeficientes de actualización del valor de adquisición, así que no se corrige por inflación.
Si hubo disolución de gananciales o extinción de condominio
La adjudicación posterior no cambia la fecha ni el valor de adquisición original. Si el matrimonio compró al 50% en 1992 y en 2004 se adjudicó el pleno dominio a uno de los cónyuges, la fecha de adquisición sigue siendo 1992.
Comprado antes de 1995: los coeficientes de abatimiento
Aquí hay dinero real sobre la mesa y se pasa por alto continuamente.
Los inmuebles adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994 conservan el régimen transitorio de los coeficientes reductores, y los no residentes personas físicas también pueden aplicarlo. Con el sistema vigente desde 2015, la reducción alcanza solo a la parte de la ganancia generada hasta el 19 de enero de 2006, y existe un límite acumulado de 400.000 € de valor de transmisión por contribuyente a lo largo de toda su vida.
En una finca comprada en los años setenta, el efecto sobre la cuota puede ser enorme. Si tu inmueble es anterior a 1995, esto es lo primero que hay que calcular.
Y el caso raro pero rentable de 2012
Los inmuebles urbanos adquiridos entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012 tienen exenta el 50% de la ganancia patrimonial. Son pocos meses, pero si tu escritura cae ahí, compruébalo.
La exención por reinversión para residentes en la UE
Si eres residente en la Unión Europea, Islandia o Noruega y el inmueble que vendes fue tu vivienda habitual en España, puedes aplicar la exención por reinversión y dejar la ganancia sin tributar, reinvirtiendo el importe obtenido en una nueva vivienda habitual, esté en España o en tu país de residencia.
Si la reinversión es parcial, la exención es proporcional a la cantidad reinvertida.
Es la única vía realista de no pagar nada por la ganancia, y la desconoce prácticamente todo el mundo. Si vendes una vivienda que fue tu casa en España y te has mudado a otro país de la UE hace poco, merece un análisis antes de firmar, porque los plazos y la condición de vivienda habitual tienen su letra pequeña.
Lo que no puedes aplicar: la exención por venta de vivienda habitual siendo mayor de 65 años. Esa pertenece al IRPF de residentes y no alcanza a los contribuyentes del IRNR, tengas la edad que tengas.
Dos ejemplos con números
Venta con ganancia
| Valor de transmisión | |
| Precio de venta | 300.000 € |
| Comisión inmobiliaria | −9.000 € |
| Plusvalía municipal | −3.500 € |
| Notaría y gestoría a su cargo | −800 € |
| Subtotal | 286.700 € |
| Valor de adquisición | |
| Precio de compra en 2006 | 180.000 € |
| ITP al 7% | +12.600 € |
| Notaría y registro de la compra | +1.800 € |
| Reforma de cocina y ventanas, con factura | +15.000 € |
| Subtotal | 209.400 € |
| Liquidación | |
| Ganancia patrimonial | 77.300 € |
| Cuota al 19% | 14.687 € |
| Retención del 3% ya ingresada | −9.000 € |
| A pagar con el modelo 210 | 5.687 € |
Sin computar los gastos de compra ni la reforma, la ganancia habría sido 29.400 € mayor y la cuota, unos 5.586 € más alta. Eso es lo que valen las facturas guardadas.
Venta con pérdida
| Compra en 2007 | 240.000 € |
| Venta en 2026 | 195.000 € |
| Retención del 3% practicada | 5.850 € |
| Cuota resultante | 0 € |
| A devolver | 5.850 € |
Aunque la venta sea a pérdida, el comprador está igualmente obligado a retener el 3%. La devolución solo llega si presentas el 210 acreditando la pérdida. Hacienda no la devuelve sola.
Si hay varios propietarios
Cada cotitular presenta su propio modelo 210, por su porcentaje de propiedad, con su porcentaje del precio de venta, del valor de adquisición y de la retención. No existe el 210 conjunto.
Y si un cotitular es residente en España y otro no, el residente declara en su IRPF y el no residente en el 210. La retención del 3% solo se practica sobre la parte del no residente.
Cuándo llega la devolución
La Agencia Tributaria dispone de seis meses desde el fin del plazo de presentación para resolver. Si se pasa, empiezan a correr intereses de demora a tu favor. En la práctica, lo habitual es entre cuatro y ocho meses.
Necesitarás una cuenta bancaria donde recibir el ingreso y, según el caso, el número de identificación fiscal del titular. Si la devolución la va a cobrar un representante o la cuenta está a otro nombre, conviene dejarlo resuelto antes de presentar y no después.
Si la plusvalía municipal llega tarde. Es habitual que el ayuntamiento tarde más de cuatro meses en liquidarla y que no llegues a incluirla. No la pierdas: presenta el 210 en plazo con lo que tengas y, cuando recibas la liquidación, pide la rectificación de la autoliquidación y la devolución del exceso. Tienes cuatro años.
Qué pasa si no presentas o presentas tarde
Hay que distinguir dos escenarios, y el artículo original de esta página no lo hacía.
Si el resultado es a devolver y no presentas, no hay sanción. Simplemente pierdes el dinero: Hacienda no devuelve de oficio. El plazo para reclamarlo son cuatro años.
Si el resultado es a ingresar y presentas fuera de plazo por tu cuenta, se aplican los recargos del artículo 27 de la Ley General Tributaria: un 1% más otro 1% por cada mes completo de retraso durante el primer año, y un 15% fijo más intereses de demora a partir de los doce meses. Estos recargos admiten una reducción si se pagan en plazo y no se recurre.
Si es Hacienda quien te requiere antes de que presentes, ya no hay recargo sino sanción, que parte del 50% de lo dejado de ingresar.
La plusvalía municipal: quién la paga si eres no residente
Es un impuesto distinto, local, que grava el incremento de valor del terreno. Y tiene una regla propia para no residentes que conviene conocer antes de negociar el precio.
En una compraventa, cuando el transmitente es no residente, la ley designa al comprador como sustituto del contribuyente. Es decir, el ayuntamiento se la reclama a él. En la práctica esto se pacta en la escritura, normalmente descontándola del precio, y por eso suele acabar siendo un coste del vendedor. Si efectivamente la asumes tú, la restas del valor de transmisión.
Errores que vemos una y otra vez
- Calcular al 24% siendo extracomunitario, cuando la ganancia va al 19%.
- Salir de la notaría sin el ejemplar del modelo 211.
- Restar los gastos de compra del valor de adquisición en lugar de sumarlos. Van sumados, aumentan el coste y reducen la ganancia.
- Ignorar las amortizaciones de los años de alquiler.
- No aplicar los coeficientes de abatimiento en inmuebles anteriores a 1995.
- Presentar un 210 conjunto habiendo varios propietarios.
- Dejar pasar el plazo pensando que, al salir a devolver, no corre prisa.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que pagar el 3% aunque venda con pérdidas?
El comprador está obligado a retenerlo igualmente, porque es un pago a cuenta sobre el precio, no sobre la ganancia. Lo recuperas presentando el modelo 210 y acreditando la pérdida.
Soy no residente y tengo más de 65 años. ¿Estoy exento?
No. La exención por venta de vivienda habitual para mayores de 65 años pertenece al IRPF y no se aplica a los contribuyentes del Impuesto sobre la Renta de No Residentes.
Vendo una finca rústica, no una vivienda. ¿Cambia algo?
No. El régimen es el mismo: retención del 3%, modelo 210 y 19% sobre la ganancia. Que la finca sea rústica o no edificable no exime del impuesto si existe ganancia.
Voy a donar el inmueble en lugar de venderlo. ¿También hay modelo 210?
Sí. La donación genera igualmente ganancia patrimonial para el donante no residente, calculada como valor de la donación menos valor de adquisición, y se declara en el modelo 210. El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones lo paga aparte quien recibe.
¿Puedo sacar el dinero de España después de vender?
Sí. Lo único que necesitas es documentación en regla, porque el banco pedirá justificar el origen de los fondos: escritura de compraventa, justificantes fiscales y la operación cerrada. No hay restricción a la transferencia.
Me retuvieron el 3% pero en realidad yo era residente fiscal. ¿Cómo lo recupero?
Se tramita como devolución de ingresos indebidos, aportando la acreditación de tu residencia fiscal en España en ese ejercicio. La ganancia la declararás en tu IRPF, no en el 210.
¿Necesito un representante fiscal en España?
Para esta operación no es obligatorio con carácter general, pero sí muy recomendable si no tienes certificado digital español, porque la presentación y el cobro de la devolución se gestionan en la sede electrónica.
Nos ocupamos del modelo 210 por la venta
Calculamos la ganancia con todos los gastos y mejoras que puedas acreditar, comprobamos si te corresponden coeficientes de abatimiento o exención por reinversión, presentamos el modelo y seguimos la devolución hasta que entra. Trabajamos con clientes en toda Europa y en América, íntegramente a distancia.
Contenido informativo elaborado a partir del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de No Residentes, su Reglamento y la información de la Agencia Tributaria. No sustituye al análisis de un caso concreto.
Buenos dias. En la cumplimentación del modelo 210 por la venta de inmueble, el valor de transmisión debe ser valor de venta menos gastos de la operacion (notaria,plusvalia, gestor..etc)
Gracias
Hola, gracias por tu consulta.
En el cálculo de la ganancia sujeta al Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) por la venta de un inmueble, el “valor de transmisión” es, en efecto, el importe obtenido por la venta menos los gastos directamente relacionados con la operación que asume el vendedor. Esto incluye, por ejemplo, los honorarios de notaría correspondientes al vendedor, la plusvalía municipal, gastos de gestoría u otros costes inherentes a la transmisión del inmueble.
La fórmula para determinar la ganancia gravable suele ser:
Ganancia = Valor de Transmisión (precio de venta – gastos asociados a la transmisión) – Valor de Adquisición (precio de compra + gastos de adquisición + posibles mejoras y gastos invertidos en la propiedad)
Luego, en el Modelo 210 reflejarás esta ganancia. Si la retención del 3% realizada por el comprador supera el importe final del impuesto resultante, podrás solicitar la devolución de la diferencia.
En cualquier caso, es importante contar con la documentación que acredite claramente todos los gastos asociados a la operación para que, en caso de requerimiento por parte de la Agencia Tributaria, puedas justificar las cantidades deducidas.
Buenos dias,
En el caso de una venta de vivienda, que ocurre si la plusvalia tardan mas de 4 meses en enviarla y por lo tanto no puede incluirse en el modelo 210 para que devuelvan la parte de mas retenida (el 3% incluido en el modelo 211)? es posible solicitar a hacienda que te revisen el calculo del beneficio posteriormente, quizas mediante una declaracion posterior complementaria? hay un plazo determinado? Gracias!
Hola.
Este es un tema interesante y técnico. Aquí tienes la información detallada:
1. Plazo para presentar el Modelo 210
El Modelo 210 (en caso de ganancias por la venta de un inmueble no residente) debe presentarse en el plazo de 4 meses desde la fecha de la venta. Este plazo coincide con el tiempo que tiene el Ayuntamiento para notificarte la liquidación de la Plusvalía Municipal.
2. ¿Qué pasa si no tienes la Plusvalía Municipal en esos 4 meses?
Si no has recibido la liquidación de la Plusvalía Municipal dentro de ese plazo, no podrás incluirla como un gasto deducible en la ganancia patrimonial declarada en el Modelo 210.
Sin embargo, esto no te impide corregirlo después.
3. ¿Cómo se corrige el cálculo?
Puedes solicitar la revisión del cálculo presentando una declaración complementaria o rectificativa del Modelo 210.
Para ello, tendrás que esperar a recibir la notificación de la Plusvalía Municipal y calcular el beneficio ajustado.
Plazo: La normativa indica que tienes hasta 4 años desde el término del plazo voluntario de presentación del Modelo 210 para solicitar la devolución del importe retenido de más.
4. Procedimiento para una declaración rectificativa
Una vez que tengas la liquidación de la Plusvalía Municipal, deberás:
Presentar una declaración rectificativa del Modelo 210 (puedes hacerlo a través de la Sede Electrónica de Hacienda).
Adjuntar la documentación que justifique el nuevo cálculo, incluyendo:
El recibo de la Plusvalía Municipal.
Copia del Modelo 210 original presentado.
Pruebas del cálculo ajustado de la ganancia patrimonial.
Solicitar la devolución de la cantidad retenida de más.
5. Recomendaciones
Si el Ayuntamiento demora mucho en enviar la liquidación de la Plusvalía Municipal, podrías pedir un certificado o justificante para demostrar el retraso, lo que puede facilitar el trámite en Hacienda.
Asegúrate de conservar toda la documentación relacionada con la venta y los gastos asociados, ya que serán necesarios para justificar tu petición.
En resumen, no pierdes la posibilidad de ajustar el cálculo del beneficio si la Plusvalía Municipal llega tarde. Podrás hacerlo mediante una declaración rectificativa dentro del plazo de 4 años, siempre que aportes la documentación adecuada.
¿Como se cumplimenta el mod 210 en el caso de una venta de inmueble en 2024 adjudicado en disolución de gananciales en 2004 y comprado en origen por el matrimonio al 50% en 1992?
Cuando un no residente vende un inmueble en España, debe presentar el Modelo 210 por la ganancia patrimonial generada. Te explico paso a paso cómo cumplimentarlo en tu caso:
1. Cálculo de la ganancia patrimonial
La ganancia patrimonial se calcula como:
Ganancia = Precio de venta – (Precio de adquisición + Gastos deducibles)
Precio de venta: Es el importe real de la transmisión, restando los gastos asociados (notaría, registro, plusvalía municipal).
Precio de adquisición: Es el precio que pagaste en 1992, actualizado con el coeficiente de actualización fiscal (si aplica).
Gastos deducibles: Puedes sumar los gastos de compra (notaría, impuestos, registro) y los gastos de mejoras realizadas en el inmueble.
🔹 Importante: La adjudicación en disolución de gananciales en 2004 no cambia la fecha de adquisición original (1992), por lo que se toma ese año para calcular la ganancia.
Plazo: 4 meses desde la fecha de venta.
Ejemplo numérico
Precio de venta: 200.000 €
Precio de compra en 1992: 100.000 €
Gastos deducibles: 10.000 € (notaría, impuestos, mejoras)
Ganancia patrimonial: 200.000 – (100.000 + 10.000) = 90.000 €
Cuota a pagar: 90.000 × 19% = 17.100 €
Retención del 3% ingresada por el comprador: 6.000 €
Pago final: 17.100 – 6.000 = 11.100 €
Hola, yo no soy residente en España, vendí una finca rústica y me retuvieron el 3%, siendo la finca no edificable aún le tengo que pagar más a Hacienda?
Un saludo
Blas
Sí, aunque ya te hayan retenido el 3% sobre el precio de venta de la finca rústica, es posible que tengas que pagar más impuestos, dependiendo del resultado de la declaración del Modelo 210 del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR).
¿Cómo funciona la tributación en este caso?
Retención del 3%:
-El comprador de la finca rústica está obligado a retenerte un 3% del precio de venta y pagarlo a Hacienda como un pago a cuenta del impuesto que te corresponde.
-Esta cantidad se descuenta del impuesto final que debas pagar.
Declaración y cálculo del impuesto:
-Como no residente, tienes que presentar el Modelo 210 para declarar la ganancia patrimonial obtenida por la venta de la finca.
-La ganancia patrimonial se calcula como la diferencia entre el valor de transmisión (precio de venta menos gastos de la operación) y el valor de adquisición (precio por el que compraste la finca más gastos asociados a la compra y mejoras realizadas).
Tipo de gravamen:
El impuesto sobre la ganancia patrimonial para no residentes es, en general, del 19% (si eres residente en la UE, Islandia o Noruega) o del 24% (si eres residente en otro país).
Posibles escenarios:
-Si el 3% retenido es menor que el impuesto real: Deberás pagar la diferencia al presentar el Modelo 210.
-Si el 3% retenido es mayor que el impuesto real: Podrás solicitar la devolución del exceso retenido al presentar el Modelo 210.
¿Afecta que sea una finca rústica no edificable?
El hecho de que la finca sea rústica y no edificable no exime de pagar el impuesto si hay una ganancia patrimonial. Sin embargo, si vendiste con pérdidas, puedes solicitar la devolución de la retención.
Muchas gracias por la información.
Solo quería reseñar que la finca fue una herencia de mi madre, al estar en el extranjero con el 3%ya era suficiente.
Muchas gracias
Buenos días, que ocurre si no se presenta el modelo 210 en el plazo de los 4 meses?
hay sanciones… recargos?
Si no se presenta el modelo 210 por la venta de un inmueble por un no residente dentro del plazo de 4 meses, pueden aplicarse recargos e incluso sanciones.
Recargos por presentación fuera de plazo sin requerimiento previo
Según el artículo 27 de la Ley General Tributaria, si presentas la declaración de forma voluntaria fuera de plazo pero antes de que la Agencia Tributaria te lo requiera, se aplican los siguientes recargos:
-1% más otro 1% adicional por cada mes completo de retraso.
-15% fijo si la declaración se presenta con más de 12 meses de retraso.
Estos recargos excluyen sanciones, pero si han pasado más de 12 meses, se sumarán intereses de demora desde el día siguiente al año de retraso hasta la fecha de presentación.
Sanciones si hay requerimiento previo de Hacienda
Si la Agencia Tributaria detecta que no se ha presentado el modelo 210 y emite un requerimiento, pueden imponerse sanciones, que dependerán de si hay perjuicio económico para Hacienda.
-Sanción mínima del 50% sobre la cantidad dejada de ingresar, pudiendo llegar hasta el 150% en casos graves.
-Si no hay perjuicio económico, la multa puede oscilar entre 150 y 200 euros.
Hola. Soy Espanola no residente en España. Voy a vender una casa que compramos en 2002 por 66000 € ahora la vendemos por 55000 €.
Tenemos que pagar los 3% de todos modos ?
Hola. Aunque en tu caso la venta se realiza con pérdidas (compraste por 66.000 € y vendes por 55.000 €), el comprador está obligado igualmente a retener el 3 % del precio de venta e ingresarlo en Hacienda. Posteriormente, al presentar el Modelo 210 podrás acreditar que no existe ganancia patrimonial y, por tanto, no hay impuesto que pagar. En ese momento podrás solicitar la devolución de la retención practicada.
hola y gracias de antemano
Si la propiedad ha sido alquilada, el importe de la compra debe reducirse por el importe de la depreciación correspondiente al período de alquiler. es así ?
si se ha alquilado varios años, ¿deben sumarse las cantidades amortizadas ?
podriain poner un ejemplo
Hola, gracias por tu pregunta.
Efectivamente, si la propiedad ha estado alquilada, el importe de adquisición debe ajustarse restando la amortización fiscalmente deducida durante el período de alquiler. Esta reducción se calcula sumando todas las amortizaciones anuales que hayan sido aplicadas en la declaración del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) durante los años en los que la propiedad estuvo alquilada.
Te pongo un ejemplo para ilustrarlo mejor:
-Precio de compra del inmueble: 200.000 €
-Gastos de adquisición (notaría, registro, impuestos…): 10.000 €
-Total adquisición: 210.000 €
-Años alquilado: 5 años
-Amortización anual aplicada en el IRNR: 3% sobre valor de construcción
-Total amortizado en 5 años: 15.000 €
-En este caso, el valor de adquisición ajustado sería:
210.000 € – 15.000 € = 195.000 €
Este nuevo valor de adquisición se utilizaría para calcular la ganancia patrimonial en el Modelo 210 tras la venta del inmueble.
Si necesitas ayuda con este cálculo o la presentación del Modelo 210, en La Nube Fiscal podemos asesorarte. ¡Un saludo!
hola soy residente en los estados unidos y acabamos de vender unas propiedades en las islas canarias. Me han informaado que tengo q hacer una forma que se llama la 210 para pagar los impuetos. Ya han retenido un dinero de la venta de esas propiedades. Y me han informado q tengo q llenar ese modelo para q me devuelvan parte de ese dinero. Que pasa si yo no reclamo ese dinero o no lleno el modelo 210. Le agradeceria si me pueden recomendar alguien q haga estos tramites y cuanto es el costo.
sinceramante
Maria de jesus Dominguez
Hola, María de Jesús:
Si no presentas el modelo 210 para solicitar la devolución del exceso de retención de la venta de tus propiedades en las Islas Canarias, simplemente perderás el derecho a recuperar ese dinero retenido. La Agencia Tributaria no lo devolverá automáticamente, ya que es necesario presentar la autoliquidación para justificar la devolución.
El modelo 210 es obligatorio para declarar las ganancias patrimoniales derivadas de la venta de bienes inmuebles situados en España por parte de no residentes. Además, si la retención que te han practicado supera la cuota final del impuesto, puedes solicitar la devolución de ese exceso.
No presentar el modelo 210 no implica una sanción, pero sí supone perder el importe retenido que podrías recuperar. Si decides presentar la solicitud más adelante, debes asegurarte de hacerlo dentro del plazo establecido para evitar problemas con la Administración Tributaria.
¿Podemos ayudarte?
Sí, podemos encargarnos de todo el trámite por ti. El coste depende de la complejidad de la operación, pero el precio estándar es de 90 € por la presentación del Modelo 210 de la venta de inmuebles.
tengo que realizar la renta para unos no residentes que tras vender un inmueble han tenido ganancias. tengo algunas dudas como el valor de transmisión ¿es el importe integro de la venta ? ¿si hay facturas de obras hechas para mejoras donde las deduzco? el valor de compra ¿ he de restar los datos de notaría? ¿ cuál es el valor de transmisión si hay una mejora por ejemplo de una nueva valla ? ¿ cómo saber el importe de trasmisión de esa mejora?
Una vez hecha la declaración ¿ dónde se adjuntan los documentos tales como gastos?
Para la declaración de la renta de no residentes tras la venta de un inmueble en España, te respondo a cada una de tus dudas:
1. Valor de transmisión
El valor de transmisión es el importe íntegro de la venta que figura en la escritura de compraventa. Sin embargo, hay que restarle los gastos y tributos inherentes a la transmisión, siempre que los pague el vendedor. Estos pueden incluir:
Honorarios de la agencia inmobiliaria (si se ha utilizado una).
Plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana).
Gastos notariales y registrales si los asumió el vendedor (lo normal es que los asuma el comprador).
2. Deducción de mejoras en el cálculo de la ganancia
Las mejoras (como una reforma integral, una valla nueva, instalación de ascensor, etc.) se suman al valor de adquisición, no se restan del valor de transmisión.
Para que sean deducibles, las mejoras deben estar debidamente justificadas con facturas y haber supuesto un incremento del valor del inmueble.
Si son reparaciones o mantenimiento (por ejemplo, pintar, arreglar una persiana), no son deducibles en la ganancia patrimonial, sino como gasto en alquiler si hubiera existido actividad de arrendamiento.
3. Valor de adquisición y deducción de gastos de compra
El valor de adquisición incluye:
-Precio de compra del inmueble (según escritura).
-Impuestos pagados en la compra, como el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) si se compró a un particular, o el IVA y AJD si fue obra nueva.
-Gastos notariales, registrales y de gestoría en la compra.
No se deben restar los gastos de notaría, sino sumarlos al valor de compra, ya que forman parte del coste de adquisición del inmueble.
4. Cálculo del valor de transmisión de una mejora
Si se han hecho mejoras (ejemplo: una valla nueva) y se quiere calcular su parte del valor de transmisión, se debe considerar:
-Cuánto costó la mejora (según facturas).
-Cuánto tiempo ha pasado desde que se hizo la mejora hasta la venta (ya que algunas mejoras pueden haber perdido valor).
-Si la mejora es específica (por ejemplo, una ampliación), se puede valorar aparte en el mercado inmobiliario.
En la práctica, se suman al valor de adquisición y se consideran parte del coste total del inmueble.
5. Adjuntar documentos en la declaración
En el modelo 210 (para no residentes), la documentación no se adjunta en el momento de la declaración, pero puede ser solicitada posteriormente por Hacienda. Por ello, es importante conservar:
-Escritura de compra y de venta.
-Facturas de mejoras.
-Justificantes de impuestos y gastos asociados a la venta.
-Comprobantes de pago.
Si Hacienda requiere la documentación, se presentará a través de la Sede Electrónica de la Agencia Tributaria en un procedimiento de revisión o requerimiento.
Buenas, una consulta, hemos vendido el inmueble y al momento de la venta nos salió el certificado de no residente fiscal, pero que en realidad si lo es ya que hay 2 declaraciones de renta de los 2 años anteriores con 365 días registrados cada uno, mas un hijo en la escuela dependiente, autónomo activo de 2 años con pagos trimestrales de IVA y tributación y activo en la SS por mas de 2 años sin interrupciones. Hemos presentado todo esto (además de las facturas de luz de todo el año) para que cambien el estatus a Residente Fiscal. Nunca nos dimos cuenta que Hacienda NO había cambiado el estatus en automático a Residente Fiscal. Pero, como dije en el momento de la venta se produjo la retención de 3% por no residente. En unos días nos tendría que llegar el cambio a residente fiscal.
Que tenemos que hacer para recuperar ese 3%?
Para recuperar ese 3% retenido en la venta del inmueble debido a que se aplicó indebidamente como no residente fiscal, tendrás que realizar una reclamación específica ante Hacienda siguiendo estos pasos:
1. Esperar la Resolución del Cambio a Residente Fiscal
Una vez que recibas la resolución oficial de la Agencia Tributaria que rectifica tu estatus de «no residente» a residente fiscal, tendrás el respaldo documental para acreditar tu reclamación.
2. Presentar el modelo 210 solicitando la devolución
Aunque el modelo 210 normalmente se usa para no residentes, en estos casos de retención indebida (cuando posteriormente se demuestra que se era residente fiscal), Hacienda acepta que presentes una declaración rectificativa o una solicitud de devolución específica por ingresos indebidos utilizando este modelo.
Pasos a seguir:
-Completar el modelo 210 marcando la opción «Solicitud de devolución».
-Adjuntar la documentación acreditativa del nuevo estatus fiscal, especialmente la resolución oficial del cambio a residente.
-Añadir una explicación breve aclarando que se produjo una retención indebida debido a un error en la clasificación fiscal inicial.
Es recomendable adjuntar documentación complementaria (la declaración del IRPF de los años anteriores, justificantes de alta autónoma en Seguridad Social, recibos de IVA trimestrales, empadronamiento, facturas de luz, etc.) para reforzar la justificación.
3. Alternativa (modelo más rápido): Solicitud de Devolución de Ingresos Indebidos
En algunos casos, dependiendo de la oficina tributaria, es posible que sea preferible presentar directamente el modelo de «Solicitud de devolución de ingresos indebidos» (Modelo de solicitud genérico de la AEAT), exponiendo claramente los hechos e incorporando toda la documentación indicada arriba.
Esto puede acelerar el proceso, aunque varía según la oficina y la comunidad autónoma. Te recomiendo contactar primero con tu delegación de Hacienda para confirmar cuál procedimiento recomiendan.
Buenas noches, se ha vendido una finca, sin bienhechurias, proveniente de una herencia, soy no residente, poseo NIF de no residente, me han retenido el 3% de ley en la venta. Estoy en Venezuela, y mi pregunta es, cuánto más me corresponde pagar a hacienda por dicha venta? Por un precio de venta de 120.000€ ? Muchísimas gracias de antemano por su orientación..!
Hola!
La liquidación no se hace sobre el precio cobrado (120 000 €), sino sobre la ganancia patrimonial, que para un no residente tributa al 19 % en España
Calcule la ganancia
Valor de transmisión: 120 000 € menos los gastos propios de la venta (notaría, registro, plusvalía municipal, agencia, etc.).
Valor de adquisición: el que constó en la escritura de herencia (o el comprobado por la Administración) más los tributos y gastos de aquella adquisición.
sede.
Ejemplo orientativo: si en la herencia la finca se valoró en 95 000 € y gastó 1 000 € en notaría e impuestos, su coste total sería 96 000 €.
Ganancia: 120 000 – 96 000 = 24 000 €.
Impuesto a ingresar
19 % de 24 000 € = 4 560 €.
Ya le retuvieron el 3 % del precio (3 600 €) que Hacienda tiene como pago a cuenta
Diferencia a pagar: 4 560 – 3 600 = 960 €.
Si el valor de adquisición fuera igual o superior a 120 000 €, la autoliquidación resultaría a devolver.
Cómo y cuándo regularizar
Presente el modelo 210 (clave H) en los cuatro meses siguientes a la venta—en la práctica, cuatro meses desde la fecha de la escritura
En el formulario deduzca la retención (adjunte el ejemplar del modelo 211 que debe entregarle el comprador).
Si la cuota sale negativa, solicite la devolución; Hacienda suele reintegrar el exceso en unos meses.
Convenio con Venezuela
España puede gravar las ganancias de inmuebles situados aquí; Venezuela reconocerá el impuesto español como crédito para evitar doble imposición (consúltelo allí).
Resumen rápido: Impuesto final = 19 % sobre la ganancia (dif. entre venta y valor de herencia). El 3 % ya retenido se descuenta. Regularice en modelo 210 antes de que se cumplan cuatro meses; pagará la diferencia o recuperará lo retenido de más.
Buenas, muchas gracias por la explicación tan detallada y el ejemplo práctico. Quisiera saber si puede responderme lo siguiente, en el caso donde en este caso la finca en cuestión, valorada en la escritura en 90 000, en donde hay que distribuir en 5 partes iguales (herederos), en donde cada parte recibe 18 000, sería entonces este monto a tomar en cuenta? respecto al precio final de la venta para calcular la declaración? O el precio de 90 000? Mucho sabré agradecerle …
Buenos días.
En este caso, se indica únicamente la valoración de la parte proporcional del propietario, es decir los 18.000€.
Saludos.
Ok entiendo, ya por último, de haber una deuda entre dos de las partes, en donde en la escritura se especifica que será descontado el monto de esa deuda a una de las partes y se abona a otra, como pago de dicha deuda entre ellos, recibiendo en la venta menos del monto, esta deuda puede ser tomada en cuenta para calcular la declaración del que paga la deuda? Tomando en cuenta que recibe menos y se reduce lo que percibe en la venta? Gracias…
Buenas, soy español residente en Noruega y hemos vendido una casa heredada este mismo año. Me han retenido el 3%.
El precio de venta es menor al valor de tasacion reflejado en la herencia. En este caso, tengo derecho a reclamar la devolucion del 3%?
Gracias
Hola, muchas gracias por tu comentario.
Efectivamente, si el precio de venta ha sido inferior al valor declarado en la herencia, estarías ante una pérdida patrimonial, y en ese caso podrías solicitar la devolución del 3% que te han retenido en concepto de la plusvalía para no residentes (modelo 211).
Para ello, es necesario presentar el modelo 210, declarando la operación y acreditando la pérdida (aportando escritura de herencia, escritura de compraventa y justificantes de la retención). El plazo para presentar este modelo y solicitar la devolución es de tres meses desde la fecha de venta del inmueble.
Gracias por vuestra muy interesante página ¿Creen que puede deducirse como gasto de la compra el vuelo a España para firmar en el notario y la mudanza para sacar los muebles del piso antes de venderlo?
Hola, muchas gracias por tus palabras.
En relación a los gastos de vuelo y mudanza la respuesta es no. En el Modelo 210 solo puedes restar del valor de transmisión los gastos y tributos “inherentes a la transmisión” satisfechos por el vendedor (p. ej., comisión de la inmobiliaria, notaría/registro de la escritura de venta que corran por tu cuenta, gestoría, cancelación de hipoteca, certificado energético, honorarios legales, plusvalía municipal si la pagas tú). Los gastos personales no unidos de forma directa e inseparable al negocio —como el vuelo para venir a firmar o la mudanza para vaciar el piso— no son deducibles.
Buenos días,
Si dono un inmueble y soy No Residente, tributo por la ganancia patrimonial. Debo presentar el modelo 210?
En este caso deberá pagar el Impuesto sobre la Renta de no Residentes por la ganancia patrimonial generada (si la hay). Se calcula igual que en una venta: valor de donación menos valor de adquisición. Tributa al 19% mediante el Modelo 210, a presentar en unos 4 meses tras la donación.
Buenos días!
Imagino que los gastos del seguro del hogar, exigido por la entidad financiera al contratar la hipoteca, no pueden incluirse en el valor de adquisición.
Tengo entendido, todos los gastos vinculados a la formalización de la hipoteca pueden añadirse al valor de adquisición, mientras que los gastos de cancelación deberán restarse del valor de transmisión, ¿es correcto?
La vivienda requería una reforma importante, cuyos costes añadiremos al valor de adquisición. ¿Pueden incluirse también el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras (ICIO) y la tasa municipal por la concesión de licencias urbanísticas relacionadas con esa reforma?
Asimismo, se sumarán las inversiones y mejoras realizadas en el inmueble, tales como la instalación de aire acondicionado, descalcificador, chimenea, toldo tipo vela, placas solares para agua y electricidad, ventanas con doble acristalamiento, sistemas de filtración y depósito de agua potable… Todos estos elementos constituyen mejoras sustanciales respecto al estado inicial de la vivienda (por ejemplo, ventanas de vidrio simple sustituidas por doble acristalamiento).
¿Qué criterio aplicará Hacienda respecto a estos conceptos?
Muchas gracias!
Hola!
Vamos repasando los puntos:
Seguro de hogar ligado a la hipoteca: Este seguro obligatorio que te exigió el banco no se considera parte del coste de adquisición de la vivienda. En otras palabras, no podrás sumarlo al precio de compra para reducir la ganancia en la venta. Hacienda lo ve como un gasto financiero o de mantenimiento, no como un desembolso que aumente el valor del inmueble en sí.
Gastos de formalización de la hipoteca: Aquí entran todos los costes que tuviste al solicitar la hipoteca para comprar la vivienda (notaría de la hipoteca, registro, comisión de apertura, tasación, AJD del préstamo si lo pagaste, gestoría, etc.). La buena noticia es que sí puedes añadir estos gastos al valor de compra de la casa. Son desembolsos necesarios para poder adquirir el inmueble, así que Hacienda permite sumarlos, aumentando el valor de adquisición y reduciendo la posible ganancia a tributar.
Gastos de cancelación de la hipoteca: Al vender la vivienda y cancelar la hipoteca, es común tener gastos como la notaría para la escritura de cancelación, comisiones por cancelación anticipada o costes de gestoría para levantar la carga del registro. Estos gastos asociados a la venta se restan del precio de venta al calcular la ganancia. Es decir, disminuyen el valor de transmisión de la propiedad. Efectivamente, lo que intuías es correcto: los gastos de constituir la hipoteca se suman al coste de compra, y los gastos de cancelarla se restan del ingreso de venta.
Costes de la reforma (ICIO y licencias): Si la vivienda necesitó una reforma importante, todo lo que te gastaste en ella se puede incorporar al valor de adquisición, ya que son mejoras que incrementan el valor de la vivienda. En ese conjunto de gastos puedes incluir el impuesto de construcciones, instalaciones y obras (ICIO) y la tasa municipal de licencias urbanísticas que pagaste para hacer la reforma. Al fin y al cabo, esos impuestos y tasas forman parte del coste de realizar la obra, por lo que Hacienda permite que los consideres dentro del dinero invertido en mejorar la casa.
nversiones y mejoras en el inmueble: Todas las mejoras que mencionas (instalación de aire acondicionado, descalcificador, chimenea, toldo tipo vela, placas solares de agua y electricidad, ventanas de doble acristalamiento, sistemas de filtración y depósito de agua potable, etc.) se pueden sumar al valor de adquisición. Son gastos en mejoras sustanciales que aumentan el valor y las prestaciones de la vivienda respecto a su estado original. No se trata de simples reparaciones para mantener la casa igual, sino de añadidos que la hacen más cómoda, eficiente o moderna, por lo que Hacienda los considerará inversiones en la vivienda. Eso sí, es importante guardar facturas y comprobantes de todos estos gastos por si la Agencia Tributaria pide justificarlos.
Hacienda permite restar de la ganancia todos los gastos directamente relacionados con la compra o la venta del inmueble, así como cualquier inversión que haya mejorado la vivienda. Por el contrario, no se pueden deducir gastos puramente de mantenimiento ni los derivados de financiar la compra (como los intereses de la hipoteca o el seguro del hogar asociado al préstamo), ya que no forman parte del valor del inmueble en sí. La filosofía es que solo tributes por la ganancia real obtenida: es decir, la diferencia entre lo que obtienes al vender y lo que realmente te costó comprar y mejorar la casa.
Espero que esta explicación te ayude. ¡Un saludo y gracias a ti por tu consulta!
Buenos días, quería hacerles una consulta.
Se va a realizar una venta de un inmueble de una sociedad residente en España. Con un beneficio de 150.000€., se pagará el impuesto de sociedades correspondiente.
Son tres socios y se va a realizar un reparto de dividendos y uno de los socios es no residente (reside en Israel), existe un convenio bilateral entre España e Israel.
Las preguntas serian:
Sobre el beneficio 50.000 euros cada socio, el socio no residente (Israel) deberá aplicar a ese beneficio un 24% y declararlo en el modelo 210???
En relación con el reparto de los dividendos se aplicará el 19% o el límite de 10%???
Muchas gracias
saludos
Gracias por la consulta. En resumen: la sociedad tributa primero por el beneficio (25% de Impuesto sobre Sociedades) y, después, reparte dividendos. Al socio no residente (Israel) se le practica retención en España sobre su dividendo. Por estos dividendos no corresponde presentar el modelo 210 si la retención se ha practicado correctamente; solo haría falta para pedir devolución si se hubiera retenido de más atendiendo al convenio de doble imposición internacional. El 24% no aplica en este caso. Luego el socio declarará ese dividendo en Israel pudiendo imputar el impuesto pagado en España.
muchas gracias,
Entiendo entonces que al socio no residente (Israel) se le practica retención en España sobre su dividendo aplicando el convenio de doble imposicion con israel el porcentaje seria de un 10%, no de un 19% que es el que se aplica en España.
es correcto este planteamiento.
muchas gracias
saludos
Correcto, la sociedad paga el impuesto de sociedades sobre la ganancia de la venta del inmueble (los socios no la declaran personalmente), y al repartir los dividendos al socio no residente israelí se le practicará retención en España (por defecto 19%, pero reducible al 10% por el convenio España-Israel, cumpliendo los requisitos).
muchas gracias por la respuesta, rápida y precisa.
saludos.
Buenas tardes, como tengo que hacer el calculo del precio de adquisicion si la compra se efectuó en pesetas en 1974?
Para calcular el precio de adquisición cuando compraste en pesetas (1974), se hace así:
Tomas el precio que figure en la escritura (en pesetas).
Lo conviertes a euros usando el cambio fijo: 1 € = 166,386 pesetas.
→ Fórmula: euros = pesetas / 166,386
A ese importe le sumas los gastos e impuestos de la compra (notaría, registro, ITP, etc.) si los puedes justificar, también convertidos a euros.
Y, si hubo inversiones/mejoras (reformas importantes), también se pueden sumar si hay facturas.
📌 Importante: en la venta como no residente (Modelo 210 por ganancia patrimonial), ya no se aplican coeficientes de abatimiento (los “coeficientes por antigüedad”) para no residentes, así que el cálculo es “directo”:
Ganancia = Valor de transmisión – (Valor de adquisición + gastos/mejoras).
Buenos días, acabo de vender una vivienda y para la presentacion del Modelo 210 tengo un par de duas. Se podría deducir el importe de la nueva caldera puesta 3 meses antes de la venta? Los importes correspondientes a IBI de todos esos años tambien? Muchas gracias por sus comentarios.
Hola, Sophie.
En el Modelo 210 por la venta lo que se declara es la ganancia/pérdida (con el 3% que normalmente retiene el comprador), y ahí las reglas son:
1) Caldera puesta 3 meses antes
Solo si es una “inversión/mejora” (algo que aumenta el valor del inmueble o alarga su vida útil), porque entonces se suma al valor de adquisición y reduce la ganancia.
Si es reparación/mantenimiento (sustituir una caldera averiada por otra similar), normalmente no se considera mejora a estos efectos.
2) IBI de todos esos años
No. El IBI no se deduce en el cálculo de la ganancia de la venta del inmueble.
El IBI solo juega (en su caso) en Modelos 210 de alquiler, como gasto deducible cuando corresponde (y con requisitos según residencia), pero no en el 210 de transmisión.
QUIERO VENDER UN INMUEBLE EN ESPAÑA Y SOY NO RESIDENTE. CUANDO LO VENDA PUEDO LLEVARME EL DINERO A MI PAIS UNA VEZ PAGADOS LOS IMPUESTOS EN ESPAÑA?
Sí, en principio puedes llevarte el dinero a tu país tras la venta.
Lo importante es hacerlo con toda la documentación en regla, porque el banco suele pedir justificantes del origen de los fondos (por normativa de prevención de blanqueo). Normalmente te pedirán, entre otros, la escritura de compraventa y justificantes fiscales/documentación de la operación.
Además, recuerda que en la venta de un inmueble por un no residente:
El comprador debe retener e ingresar el 3% del precio de venta mediante Modelo 211.
Después, tú debes presentar el Modelo 210 para regularizar la ganancia (pagar si falta o pedir devolución si te retuvieron de más). El plazo, con carácter general, es 3 meses una vez pasado 1 mes desde la venta (en la práctica, aprox. 4 meses desde la transmisión).
La ganancia patrimonial tributa, con carácter general, al 19% en IRNR si estás en la UE o 24% si estás fuera de ella.
Conclusión práctica: sí puedes transferir el dinero, pero hazlo con soporte documental completo para que el banco no te bloquee la operación y deja bien encajada la parte fiscal (retención 3% + Modelo 210). Si quieres, en La Nube Fiscal te ayudamos para que la transferencia se haga sin problemas.