Las arras parecen un trámite menor y son uno de los momentos donde más gente paga de más sin enterarse. El motivo es sencillo: cuando la compraventa sale adelante, las arras no tienen vida fiscal propia. Cuando se rompe, sí la tienen, y con reglas distintas a las de la venta.

Aquí tienes los tres escenarios con sus consecuencias exactas, la diferencia de tipo entre una base y otra, y los matices que se escapan incluso a quien cree tenerlo claro.

La regla de partida: firmar arras no tributa

Entregar o recibir unas arras no produce ninguna alteración en la composición del patrimonio. No hay ganancia ni pérdida en ese momento, porque lo único que nace son derechos y obligaciones sobre una compraventa futura.

Dicho de otro modo: si firmas las arras en noviembre y escrituras en marzo del año siguiente, en la Renta del primer año no pones nada. Es la duda que más nos llega y la respuesta es tan simple como esa.

Los tres tipos de arras

La distinción no es un tecnicismo de abogados: determina qué puede hacer cada parte si la cosa se tuerce y, con ello, qué se acaba declarando.

Si el contrato no lo dice con claridad, se presumen confirmatorias. Para que sean penitenciales tiene que figurar expresamente la facultad de desistir. Es la primera línea que hay que leer cuando alguien nos trae un contrato roto.

Escenario 1: la venta se cierra

Es el caso normal y el más sencillo. Las arras forman parte del importe real de la transmisión. No se declaran aparte ni antes: se suman al precio y se integran en el cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial del año en que se escritura.

Esa ganancia, al derivar de la transmisión de un elemento patrimonial, va a la base del ahorro, con sus tipos del 19% al 30%.

Y si el precio queda aplazado en el tiempo, existe la posibilidad de acogerse al criterio especial de imputación de las operaciones a plazos, que permite declarar la ganancia a medida que se cobra en lugar de toda de golpe.

Escenario 2: el comprador desiste

Aquí está el punto que casi nadie explica y que puede costar miles de euros.

Para el vendedor: ganancia en base general

Las arras que retiene son una ganancia patrimonial, sí, pero no derivada de la transmisión de un elemento patrimonial, porque no ha habido transmisión alguna. Por eso se integra en la base imponible general y tributa al tipo marginal de la escala, no a los tipos del ahorro.

Para el comprador: pérdida en base general

Quien pierde las arras tiene una pérdida patrimonial que también se integra en la base general, y se imputa al periodo impositivo en que se produce el desistimiento.

Escenario 3: el vendedor desiste

En arras penitenciales, el vendedor que se echa atrás devuelve la cantidad recibida y entrega otro tanto igual.

• Para el comprador: la devolución de lo que entregó no es renta, porque recupera lo suyo. Lo que sí es ganancia patrimonial, en base general, es el importe adicional que recibe.
• Para el vendedor: ese importe adicional que paga es una pérdida patrimonial, igualmente en base general.

El caso que sorprende: mayores de 65 años

La exención por venta de la vivienda habitual a partir de los 65 años exige que haya transmisión de la vivienda habitual. Si la operación se frustra y el vendedor se queda las arras, no ha transmitido nada.

Consecuencia: esa ganancia no está exenta, aunque el vendedor tenga 80 años y el inmueble fuera su casa de toda la vida. Tributa en base general como cualquier otra.

Es una asimetría dura de explicar en el despacho, pero es así: la exención protege la venta, no la señal.

Cuándo se declara

La imputación temporal depende del escenario:

Fíjate en el tercer supuesto: no es la fecha en que el comprador dice que se va, sino aquella en que el contrato permite al vendedor hacer suyas las arras. Si el contrato fija un plazo o una condición, cuenta esa fecha, y puede caer en el ejercicio siguiente.

ITP, modelo 600 y AJD

Las arras no devengan el impuesto de transmisiones. No hay que presentar el modelo 600 al firmarlas ni al cobrarlas.

El modelo 600 se presenta cuando se otorga la escritura de compraventa, dentro del plazo de 30 días hábiles desde la firma, y la base incluye el precio total, arras incluidas, porque forman parte de él.

Si las arras se cobran en un año y se escritura al siguiente, el 600 va con la escritura. No hay ningún trámite intermedio.

El IVA en obra nueva: aquí sí cambia

Todo lo anterior vale para vivienda de segunda mano entre particulares. Si compras a un promotor, la regla es distinta.

En una entrega sujeta a IVA, los pagos anticipados devengan el impuesto en el momento del cobro. Así que la señal o las arras que entregas al promotor llevan IVA ya, al tipo que corresponda a la vivienda, y el promotor debe emitir factura por ese anticipo.

No es un detalle menor si estás comparando obra nueva con segunda mano: en obra nueva parte del impuesto se adelanta.

Arras no es lo mismo que opción de compra

Se confunden constantemente y el tratamiento es distinto.

En un contrato de opción de compra, o en un arrendamiento con opción, lo que se paga es una prima que retribuye el derecho a comprar en un plazo. El criterio administrativo es que la concesión de esa opción genera en el concedente una ganancia patrimonial que no deriva de transmisión, integrable en la base general y imputable al año en que se concede la opción, no al de la venta.

Es decir, justo lo contrario que unas arras. Si en tu contrato aparecen las palabras «opción de compra» y «prima», no lo trates como arras sin revisarlo. El año de tributación cambia y la base también.

Si el vendedor es no residente

Un no residente que retiene las arras de una operación frustrada no tributa por IRPF, sino por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes, con su propio modelo y sus propias reglas.

Y ojo con la retención del 3%: se practica sobre la compraventa. Si la operación no llega a producirse, no hay transmisión ni retención, pero sí puede haber renta que declarar por las arras retenidas.

Cómo se compensa la pérdida en base general

Quien pierde las arras no siempre puede aprovechar la pérdida entera en el mismo año. Las pérdidas patrimoniales de la base general se compensan primero con ganancias patrimoniales de esa misma base. Si queda saldo negativo, puede compensarse con el resto de rentas de la base general con un límite porcentual, y lo que sobre se arrastra a los cuatro ejercicios siguientes.

Conviene calcularlo antes de dar por hecho que la pérdida se recupera de golpe.

Errores frecuentes

• Declarar las arras en el año en que se cobran cuando la venta se cierra al año siguiente. No hay nada que declarar.
• Llevar a la base del ahorro las arras retenidas en una operación rota. Van a la base general.
• Dar por exenta la ganancia por ser el vendedor mayor de 65 años. La exención exige transmisión.
• Computar la comisión de la inmobiliaria como pérdida.
• Presentar el modelo 600 al firmar las arras.
• Tratar una prima de opción de compra como si fueran arras.
• No conservar el contrato ni la comunicación del desistimiento. Sin eso no se sostiene ni la ganancia ni la pérdida.

Qué documentación guardar

• El contrato de arras, con el tipo expresamente identificado.
• El justificante bancario de la entrega y, en su caso, de la devolución.
• La comunicación del desistimiento, con fecha, y la respuesta de la otra parte.
• La factura de la inmobiliaria, si intervino.
• La escritura, cuando la operación llegue a buen puerto.

Preguntas frecuentes

Contenido informativo elaborado a partir de la Ley 35/2006 del IRPF, la doctrina de la Dirección General de Tributos y el manual práctico de Renta de la Agencia Tributaria. No sustituye al análisis de un caso concreto.