Lo esencial en 30 segundos
- Como vendedor pagas dos impuestos: la plusvalía municipal y el IRPF por la ganancia.
- En la plusvalía municipal puedes elegir entre dos métodos de cálculo y quedarte con el que salga más barato. Es el derecho que más dinero deja sin usar la gente.
- Si el terreno no ha subido de valor, no hay plusvalía. Pero en Madrid hay que declararlo igual.
- Madrid capital aplica el 29%. Los municipios de alrededor tienen sus propios tipos y bonificaciones.
- En el IRPF la ganancia va a la base del ahorro, del 19% al 30%.
- Hay tres vías de exención: reinversión en vivienda habitual, tener más de 65 años, y la renta vitalicia.
Vender un piso en Madrid tiene dos facturas fiscales y se liquidan en momentos distintos, con administraciones distintas y con reglas que no se parecen en nada. Una se paga en un mes; la otra, al año siguiente.
Y hay decisiones que solo se pueden tomar antes de firmar. Aquí tienes cómo se calcula cada una, dónde están las exenciones y qué se puede ordenar todavía a tiempo.
Quién paga qué
| Impuesto | Quién lo paga | Cuándo |
|---|---|---|
| Plusvalía municipal (IIVTNU) | El vendedor | 30 días hábiles desde la escritura |
| IRPF por la ganancia patrimonial | El vendedor | En la Renta del año siguiente |
| ITP o IVA más AJD | El comprador | 30 días hábiles desde la escritura |
Hay una excepción importante en la plusvalía: cuando el vendedor no es residente fiscal en España, la ley designa al comprador como sustituto del contribuyente, así que el ayuntamiento se la reclama a él.
La plusvalía municipal: lo que cambió en 2021 y casi nadie aplica
La plusvalía municipal no grava el precio del piso. Grava el incremento de valor del suelo, no de la construcción. Por eso el dato de partida no es lo que te pagan, sino el valor catastral del suelo, que aparece en tu recibo del IBI.
En 2021 el Tribunal Constitucional tumbó el sistema de cálculo anterior y el Real Decreto-ley 26/2021 lo reformó. Desde entonces existen dos métodos y el contribuyente elige el que le resulte más favorable. Esto es lo que se pasa por alto continuamente.
Método objetivo
Valor catastral del suelo multiplicado por un coeficiente que depende de los años de tenencia. Sobre esa base se aplica el tipo del ayuntamiento.
Método real o de estimación directa
Se calcula el incremento efectivo del valor del suelo: diferencia entre el precio de venta y el de compra, multiplicada por la proporción que el suelo representa sobre el valor catastral total. Sobre eso, el tipo del ayuntamiento.
Los dos métodos, con el mismo piso
Piso en Madrid capital. Compra en 2010 por 220.000 €, venta en 2026 por 380.000 €. Valor catastral total 160.000 €, del que 70.000 € corresponden al suelo. Tipo del 29%.
| Método objetivo | Método real | |
|---|---|---|
| Base imponible | 70.000 × coeficiente | 160.000 × 43,75% = 70.000 € |
| Con un coeficiente de 0,12 | 8.400 € | 70.000 € |
| Cuota al 29% | 2.436 € | 20.300 € |
Aquí el método objetivo es mucho mejor. Pero si hubieras comprado en 2022 y vendido con poca ganancia, el real podría ganar por mucho. Por eso hay que calcular los dos siempre, sin excepción.
Sobre el coeficiente. Los coeficientes se revisan anualmente y en los últimos ejercicios ha habido bastante inestabilidad normativa, con decretos aprobados y después derogados. El 0,12 del ejemplo es ilustrativo. Usa el simulador oficial del Ayuntamiento de Madrid, que aplica los vigentes y compara los dos métodos automáticamente.
Cuándo no se paga
Si no ha habido incremento de valor del terreno entre la compra y la venta, el impuesto no se devenga. Se acredita comparando las dos escrituras.
Ojo con un detalle práctico: en Madrid hay que presentar la declaración igualmente, aunque la operación resulte no sujeta. No basta con no pagar y quedarse callado.
Madrid capital no es lo mismo que la Comunidad de Madrid
El IIVTNU lo regula cada ayuntamiento dentro de los topes estatales. Madrid capital aplica un tipo del 29%, uno de los más altos del país, frente al máximo legal del 30%.
Pero si el piso está en Alcobendas, en Getafe, en Móstoles o en Las Rozas, el tipo y las bonificaciones son otros. El artículo de un blog no te sirve: hay que mirar la ordenanza fiscal del municipio concreto. Y no varía por barrio dentro de una misma ciudad, como a veces se lee por ahí.
En herencias, la ordenanza de Madrid reconoce bonificaciones relevantes en la transmisión de la vivienda habitual a favor de cónyuge, ascendientes y descendientes. En compraventas no existe nada equivalente.
El IRPF: cómo se calcula la ganancia
Ganancia = valor de transmisión − valor de adquisición
| Se suma al valor de adquisición | Se resta del valor de transmisión |
|---|---|
| Precio de compra según escritura | Comisión de la agencia inmobiliaria |
| ITP pagado, o IVA y AJD si fue obra nueva | Plusvalía municipal que asumas tú |
| Notaría, registro y gestoría de la compra | Notaría y registro de la venta a tu cargo |
| Gastos de formalización de la hipoteca | Cancelación registral de la hipoteca |
| Inversiones y mejoras, con factura | Certificado energético y cédula de habitabilidad |
Lo que no cuenta, aunque lo hayas pagado
- El IBI de todos estos años. Ni el del año de la venta.
- Las cuotas de la comunidad de propietarios.
- Las imputaciones de renta que hayas ido declarando si el piso estaba vacío.
- Los intereses de la hipoteca y el seguro vinculado. Son coste de financiar, no de adquirir.
- Las reparaciones y el mantenimiento: pintar, cambiar una persiana, sustituir una caldera averiada por otra igual.
- La mudanza, el vaciado del piso y los gastos personales de la operación.
Mejora o reparación, la frontera de siempre. Una mejora amplía, mejora prestaciones o alarga la vida útil: cerrar una terraza, cambiar ventanas por doble acristalamiento, instalar aire acondicionado donde no lo había, una reforma integral. Una reparación devuelve el inmueble al estado en que ya estaba. Guarda facturas desglosadas, no presupuestos ni transferencias sueltas.
Si el piso estuvo alquilado
El valor de adquisición se minora en las amortizaciones correspondientes a los años de arrendamiento. Y se computa siempre la amortización mínima, la hayas deducido o no en su día. Es el ajuste que más sorpresas da, porque aumenta la ganancia.
Si lo compraste antes de 1995
Los inmuebles adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994 conservan el régimen transitorio de los coeficientes de abatimiento, que reduce la parte de la ganancia generada hasta el 19 de enero de 2006. Hay un límite acumulado de 400.000 € de valor de transmisión por contribuyente a lo largo de toda su vida.
Si tu escritura es anterior a 1995, esto es lo primero que hay que calcular. El efecto sobre la cuota puede ser enorme.
Los tipos
La ganancia va a la base del ahorro, con una escala propia que va del 19% para los primeros 6.000 € hasta el 30% a partir de 300.000 €. Nada que ver con el tipo marginal de tu nómina.
Las tres vías para no pagar IRPF
Reinversión en vivienda habitual
Aquí está el error que más veces corregimos, y también aparece en el artículo original de esta página. No se reinvierte la ganancia: se reinvierte el importe total obtenido en la transmisión.
Si vendes por 380.000 € y compras por 250.000 €, no has reinvertido el total y la exención es proporcional, no completa. El plazo es de dos años, y valen tanto los dos anteriores como los dos posteriores a la venta.
Exige además que el inmueble vendido fuera tu vivienda habitual y que la nueva también lo sea.
Mayores de 65 años
Si tienes 65 años cumplidos en la fecha de la escritura y vendes tu vivienda habitual, la ganancia queda exenta. Sin límite de importe y sin obligación de reinvertir nada.
La misma exención alcanza a quien está en situación de dependencia severa o gran dependencia, con independencia de la edad.
Y una advertencia que repetimos mucho: esta exención no existe en la plusvalía municipal. Ahí se paga igual.
Renta vitalicia
Para mayores de 65 que venden un inmueble que no es su vivienda habitual, existe la vía de constituir una renta vitalicia asegurada en el plazo de seis meses, con un límite de 240.000 € por contribuyente.
Un ejemplo completo
Piso vendido en Madrid en 2026
| Valor de transmisión | |
| Precio de venta | 380.000 € |
| Comisión inmobiliaria (3% más IVA) | −13.794 € |
| Plusvalía municipal | −2.436 € |
| Notaría y cancelación registral | −900 € |
| Subtotal | 362.870 € |
| Valor de adquisición | |
| Precio de compra en 2010 | 220.000 € |
| ITP al 7% | +15.400 € |
| Notaría, registro y gestoría | +2.200 € |
| Reforma integral de 2015, con factura | +18.000 € |
| Subtotal | 255.600 € |
| Resultado | |
| Ganancia patrimonial | 107.270 € |
| IRPF (escala del ahorro) | 23.552 € |
| Plusvalía municipal | 2.436 € |
| Factura fiscal total | 25.988 € |
Sin la reforma documentada y sin los gastos de compra, la ganancia habría sido 35.600 € mayor y el IRPF unos 8.100 € más alto. Eso es lo que valen las facturas guardadas.
Cuándo y cómo se declara cada uno
Plusvalía municipal
30 días hábiles desde la escritura. En Madrid se autoliquida en la sede electrónica del Ayuntamiento. Antes de presentarla, calcula los dos métodos en el simulador oficial y quédate con el menor.
Si presentas fuera de plazo por tu cuenta, se aplican los recargos del artículo 27 de la Ley General Tributaria en lugar de sanción.
IRPF
En la Renta del ejercicio siguiente al de la venta, en el apartado de ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales.
No viene bien cargada en el borrador. Hacienda conoce la operación por el notario y el Catastro, pero no conoce tus gastos ni tus mejoras: eso lo pones tú.
Si el ayuntamiento tarda en liquidar la plusvalía, no la pierdas. Presenta la Renta con lo que tengas y, cuando la recibas, pide la rectificación de la autoliquidación para incluirla como menor valor de transmisión. Tienes cuatro años.
Si el vendedor no es residente fiscal en España
Cambia todo el esquema. No hay IRPF sino Impuesto sobre la Renta de No Residentes, el comprador retiene el 3% del precio e ingresa el modelo 211, y el vendedor presenta el modelo 210 con la ganancia real. La exención de mayores de 65 años no se aplica.
Errores frecuentes
- Pagar la plusvalía por el método objetivo sin comparar con el real.
- No declarar la plusvalía cuando la operación resulta no sujeta. En Madrid hay que declararla igual.
- Creer que la exención de mayores de 65 años cubre también la plusvalía municipal.
- Reinvertir solo la ganancia y no el importe total obtenido, pensando que la exención será completa.
- Restar los gastos de compra en lugar de sumarlos al valor de adquisición.
- Intentar deducir IBI, comunidad o intereses de hipoteca.
- Olvidar las amortizaciones de los años en que el piso estuvo alquilado.
- No mirar los coeficientes de abatimiento en inmuebles anteriores a 1995.
Preguntas frecuentes
¿Puedo elegir el método de cálculo de la plusvalía municipal?
Sí. Desde la reforma de 2021 puedes calcular la cuota por el método objetivo y por el real, y aplicar el que resulte menor. El ayuntamiento no lo hace por ti: tienes que pedirlo.
Tengo más de 65 años. ¿Me libro también de la plusvalía municipal?
No. La exención por edad pertenece al IRPF. En la plusvalía municipal no existe ninguna exención por edad; como mucho, bonificaciones municipales en supuestos concretos que en Madrid no cubren las compraventas.
¿Puedo sumar los IBI pagados durante todos estos años al coste del piso?
No. El IBI no forma parte del valor de adquisición. Tampoco las cuotas de comunidad, ni las imputaciones de renta que hayas declarado por tenerlo vacío.
Vendo por menos de lo que compré. ¿Tengo que declarar algo?
Sí. La pérdida patrimonial se declara igualmente y puede compensarse con otras ganancias de la base del ahorro, con arrastre a los cuatro ejercicios siguientes. Y en la plusvalía municipal, si acreditas que no hubo incremento del valor del suelo, no habrá cuota, pero en Madrid hay que presentar la declaración.
¿Cuánto tengo que reinvertir para no pagar nada?
El importe total obtenido en la transmisión, no solo la ganancia. Si reinviertes una parte, la exención es proporcional a lo reinvertido.
¿El tipo del 29% vale para todos los municipios de Madrid?
No. Ese es el tipo de Madrid capital. Cada ayuntamiento fija el suyo dentro del máximo legal del 30%, y también sus propias bonificaciones. Hay que consultar la ordenanza del municipio donde esté el piso.
¿Y si el piso lo heredé?
El valor de adquisición es el declarado o comprobado a efectos del Impuesto sobre Sucesiones, más los gastos e impuestos de aquella adquisición. Por eso infravalorar un inmueble en la herencia para ahorrar en Sucesiones suele salir caro cuando llega la venta.
¿Estás a punto de vender?
Calculamos las dos facturas antes de la escritura: comparamos los dos métodos de la plusvalía, revisamos qué gastos y mejoras puedes acreditar, y comprobamos si te corresponde alguna exención o los coeficientes de abatimiento. La fecha de la firma, la titularidad y la documentación se arreglan antes; después ya no.
Contenido informativo elaborado a partir de la Ley 35/2006 del IRPF, el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, la ordenanza fiscal del Ayuntamiento de Madrid y la información de la Agencia Tributaria. Los coeficientes de la plusvalía municipal se revisan anualmente. No sustituye al análisis de un caso concreto.
El impuesto de La plusvalía municipal está exento de pago para personas mayores de 65 años que venden su primera vivienda por otra que sera tambien su propia vivienda? Además del IRPF, que figura exento tb esta exento de pago?
gracias
La plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) no está exenta automáticamente para las personas mayores de 65 años que venden su vivienda habitual para comprar otra. Sin embargo, hay algunas situaciones en las que sí puede haber beneficios fiscales o exenciones:
1. Exención en el IRPF para mayores de 65 años
Las personas mayores de 65 años no tributan en el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida en la venta de su vivienda habitual, sin importar el destino del dinero.
2. ¿La plusvalía municipal también está exenta?
A diferencia del IRPF, la plusvalía municipal solo está exenta en casos específicos, como:
Transmisiones por fallecimiento (herencias).
Daciones en pago o ejecuciones hipotecarias en situación de vulnerabilidad.
En algunos municipios, puede haber bonificaciones o reducciones para mayores de 65 años, pero no una exención automática.
La ley no prevé exención por la venta de la vivienda habitual por parte de mayores de 65 años. Cada ayuntamiento regula este impuesto, por lo que podrías consultar si existe alguna bonificación en tu municipio.
3. ¿Cómo minimizar la plusvalía municipal?
Si no hay exención aplicable, puedes:
-Calcular la cuota con el método más favorable (según la nueva normativa, se puede elegir entre el sistema objetivo o el real).
-Revisar si realmente hay incremento de valor: Si el terreno no ha aumentado de valor desde que lo compraste, puedes impugnar el impuesto.
Conclusión
✅ IRPF: Estás exento si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual.
❌ Plusvalía municipal: No está exenta automáticamente, salvo excepciones locales o bonificaciones en tu ayuntamiento.
Te recomiendo consultar en el ayuntamiento donde está la vivienda para ver si hay reducciones para mayores de 65 años.
En el cálculo de la plusvalía fiscal, puedo incluir como mayor coste de la vivienda vendida los IBI’s pagados durante los años en que ésta ha sido de mi propiedad?
No, en el cálculo de la plusvalía fiscal (la ganancia patrimonial en el IRPF por la venta de una vivienda), no puedes incluir el IBI como mayor valor de adquisición de la vivienda.
Sí puedes sumar al precio por el que compraste la vivienda:
-Gastos de adquisición: notaría, registro, gestoría, impuestos como el ITP o IVA si aplicó.
-Inversiones y mejoras: reformas que hayan aumentado el valor del inmueble (no mantenimiento).
-Gastos de venta: honorarios de agencia inmobiliaria, cancelación de hipoteca, etc.
Para el cálculo del incremento de patrimonio por la venta de una vivienda no considerada como habitual ¿ se pueden incluir como gasto las imputaciones por rentas inmobiliarias en el IRPF?
¿Y las cuotas mensuales de la comunidad de propietarios?
No, no se pueden incluir como gasto ni las imputaciones inmobiliarias ni las cuotas de la Comunidad de Propietarios a efectos de calcular la ganancia patrimonial.