Lo esencial en 30 segundos
- Si tienes 65 años cumplidos y vendes tu vivienda habitual, la ganancia queda exenta de IRPF. Sin límite de importe y sin obligación de reinvertir.
- La misma exención alcanza a quien está en situación de dependencia severa o gran dependencia, tenga la edad que tenga.
- Vale también si donas la vivienda, si vendes solo la nuda propiedad o si cobras el precio como renta vitalicia.
- Si el inmueble no es tu vivienda habitual, existe otra vía: reinvertir en una renta vitalicia asegurada en seis meses, con un tope de 240.000 €.
- La exención es de IRPF. La plusvalía municipal se sigue pagando.
Es una de las mejores noticias fiscales que existen para quien ha cumplido los 65 y se plantea vender. La ganancia no se declara, no hay tope de importe y no hace falta comprar otra casa. Pero tampoco es automática: la clave está en si el inmueble cumple o no la definición legal de vivienda habitual, y ahí es donde se pierden los casos.
En esta guía tienes los requisitos exactos, los supuestos que sí entran, los que no, y qué hacer si ya declaraste la ganancia por error.
Quién tiene derecho a la exención
La norma es el artículo 33.4.b) de la Ley del IRPF, y cubre a dos perfiles:
- Quien tiene 65 años cumplidos en la fecha de la transmisión.
- Quien se encuentra en situación de dependencia severa o gran dependencia reconocida conforme a la Ley 39/2006, con independencia de su edad.
La fecha que cuenta es la de la escritura, no la del contrato de arras ni la del acuerdo verbal. Si cumples los 65 tres semanas después de firmar, no hay exención. Nos ha tocado ver operaciones que se salvaron retrasando la firma quince días.
El segundo supuesto, el de dependencia, se olvida casi siempre. Hace falta la resolución administrativa de reconocimiento del grado, que emite la comunidad autónoma y tiene validez en toda España.
Qué es «vivienda habitual» para Hacienda
Aquí no vale la intuición. El concepto está en la disposición adicional vigésima tercera de la Ley del IRPF y se desarrolla en el artículo 41 bis del Reglamento. Exige dos cosas:
- Haber residido en ella de forma continuada durante al menos tres años.
- Haberla ocupado de manera efectiva y permanente dentro de los doce meses siguientes a la compra o a la terminación de las obras.
El plazo de tres años decae si concurre una circunstancia que obligue necesariamente a cambiar de domicilio: fallecimiento, matrimonio, separación, traslado laboral, obtención del primer empleo o cambio de empleo, entre otras análogas. Hay que poder justificarla, no basta con alegarla.
La regla que salva más casos de los que parece: a efectos de esta exención se considera que transmites tu vivienda habitual si lo era en ese momento o si lo fue hasta cualquier día de los dos años anteriores a la venta. Es decir, puedes haberte mudado, haberla alquilado o haber ingresado en una residencia, y seguir dentro del plazo. Lo que no puedes es dejar pasar más de dos años.
Cómo se acredita
Si llega un requerimiento, la carga de la prueba es tuya. El pack que pedimos siempre es el mismo:
- Certificado histórico de empadronamiento.
- Facturas de luz, agua y gas con los consumos, que es lo que de verdad demuestra que allí vivía alguien.
- Domicilio fiscal declarado en las Rentas de esos años.
- Correspondencia bancaria, médica y de seguros dirigida a esa dirección.
- Recibos de IBI y de comunidad.
- Si hubo traslado a una residencia, el informe social o médico.
El empadronamiento por sí solo no decide nada. Es un indicio más, y de los débiles.
Qué operaciones entran y cuáles no
| Operación | ¿Exenta? | Matiz |
|---|---|---|
| Venta por un precio en dinero | Sí | Sin límite de importe y sin reinversión |
| Venta a cambio de renta temporal o vitalicia | Sí | La propia exención lo contempla |
| Donación de la vivienda habitual | Sí | La exención cubre transmisiones onerosas y lucrativas |
| Venta de la nuda propiedad reservándose el usufructo | Sí | Exige haber tenido el pleno dominio los tres años |
| Venta cuando el dominio ya estaba desmembrado | No | Ni el nudo propietario ni el usufructuario pueden aplicarla |
| Segunda residencia o inmueble alquilado | No | Solo cabe la vía de la renta vitalicia |
| Parte del inmueble afecta a actividad o alquilada | Parcial | Exenta solo la proporción de uso como vivienda |
| Vendedor no residente fiscal en España | No | Tributa por IRNR, con otras reglas |
El caso de la nuda propiedad, en sus dos direcciones
Esta es la distinción que más dinero cuesta y casi nadie explica.
Si eres propietario pleno, tienes más de 65 y vendes o donas solo la nuda propiedad quedándote el usufructo vitalicio para seguir viviendo allí, la ganancia está exenta. Es la operación que buscan quienes quieren liquidez sin mudarse.
Ahora la otra dirección. Si el pleno dominio ya estaba partido antes, porque en su día se donó la nuda propiedad a los hijos o porque una herencia dejó usufructo a la viuda y nuda propiedad a los descendientes, y ahora se vende el inmueble entre todos, la exención no se aplica a ninguno de ellos. Ni al usufructuario aunque sea su vivienda habitual y tenga 80 años, ni a los nudos propietarios. Cada uno tributa por su parte.
La diferencia está en el orden de las operaciones. Si tienes pensado donar la nuda propiedad a tus hijos y vender más adelante, el orden importa mucho.
Parte alquilada o usada para trabajar
Es una consulta constante: un chalet de dos plantas con la de arriba alquilada, o un piso con una habitación afecta a una consulta o un despacho.
La exención cubre solo la parte que constituye vivienda habitual. La ganancia que corresponde a la superficie alquilada o afecta a la actividad tributa con normalidad. El reparto se hace por proporción de superficie, y lo que se mira es la configuración real del inmueble, el tiempo que esa parte estuvo alquilada y lo que hayas venido declarando en Rentas anteriores.
Si has declarado rendimientos de capital inmobiliario por la planta de arriba durante diez años, esa parte está documentada por ti mismo. No hay discusión posible.
Copropiedad, gananciales y viudedad
La exención es personal: se aplica a cada titular que cumpla los requisitos, sobre su parte.
- Matrimonio en gananciales, ambos con más de 65: exenta la ganancia completa.
- Matrimonio en el que solo uno ha cumplido 65: exenta su mitad, la del otro tributa. A veces compensa esperar a la siguiente fecha de cumpleaños antes de firmar.
- Proindiviso entre hermanos o con hijos: cada cuota va por su cuenta, y hay que comprobar además si la vivienda era habitual para cada uno.
En caso de viudedad y adjudicación de la vivienda por herencia, el valor de adquisición que se toma en IRPF es el que resulte de aplicar las normas del Impuesto sobre Sucesiones. Conviene no infravalorar el inmueble en la herencia pensando en ahorrar Sucesiones: si después la exención no se pudiera aplicar por lo que sea, ese valor bajo te agranda la ganancia.
Si el inmueble no es tu vivienda habitual: la renta vitalicia
Para un apartamento en la playa, un local o un piso alquilado no hay exención por edad. Pero existe otra puerta, la del artículo 38.3 de la Ley del IRPF, desarrollado en el artículo 42 del Reglamento.
Funciona así: si tienes más de 65 años y destinas el importe obtenido en la transmisión a constituir una renta vitalicia asegurada a tu favor, la ganancia queda exenta. Requisitos:
- Seis meses desde la transmisión para constituirla.
- Tiene que ser un contrato de seguro con una aseguradora. Un fondo, un depósito o un plan de pensiones no sirven.
- Límite de 240.000 € por contribuyente, acumulado a lo largo de toda su vida fiscal. No es por operación. Un matrimonio en el que ambos sean titulares puede llegar a 480.000 € entre los dos, cada uno con su contrato.
- La renta debe tener periodicidad igual o inferior al año y empezar a cobrarse dentro del año siguiente a su constitución.
- El importe anual no puede decrecer más de un 5% respecto del año anterior.
- Hay que comunicar por escrito a la aseguradora que esa renta vitalicia es la reinversión del importe obtenido en la transmisión, a efectos de esta exención. Sin esa comunicación, la aseguradora no puede acreditarlo ante Hacienda.
Si reinviertes solo una parte del importe, la exención es proporcional. Y si más adelante rescatas o dispones anticipadamente, la pierdes y toca complementaria con intereses.
Cómo tributa después la renta que cobras
La renta vitalicia no es dinero libre de impuestos para siempre. Cada anualidad tributa como rendimiento del capital mobiliario, pero solo por un porcentaje que depende de la edad que tuvieras al constituirla:
| Edad al constituir la renta | Porcentaje que tributa |
|---|---|
| Menos de 40 años | 40% |
| Entre 40 y 49 | 35% |
| Entre 50 y 59 | 28% |
| Entre 60 y 65 | 24% |
| Entre 66 y 69 | 20% |
| 70 o más | 8% |
El porcentaje se fija en el momento de constituir la renta y ya no cambia. A partir de los 70, tributar solo por el 8% de lo que cobras es una fiscalidad difícil de mejorar.
La plusvalía municipal se sigue pagando
Exención en IRPF no significa cero impuestos. La plusvalía municipal es un tributo local distinto y no contempla ninguna exención por edad.
Lo que sí puede evitarla es demostrar que no ha habido incremento de valor del terreno entre la adquisición y la transmisión, comparando los valores de ambas escrituras. Y siempre puedes elegir entre el método objetivo y el real, quedándote con el que salga más bajo.
En una compraventa el plazo para presentarla es de 30 días hábiles desde la escritura. Pide una simulación en tu ayuntamiento antes de firmar, no después.
¿Cambia según la comunidad autónoma?
No. Nos lo preguntáis desde Cataluña, Canarias, Andalucía y el País Vasco, y la respuesta es la misma: esta exención es normativa estatal del IRPF y se aplica igual en todo el territorio común.
Lo que sí varía por territorio es la plusvalía municipal, que la fija cada ayuntamiento mediante su ordenanza. Y en País Vasco y Navarra rige su propia normativa foral, con reglas parecidas pero no idénticas.
Cómo se declara
La respuesta corta: no se declara. Si la ganancia está exenta, no se consigna en la base del ahorro. Ni siquiera hay una casilla donde marcarla.
Eso sí, la operación llega a Hacienda igualmente por el notario y por el Catastro, así que guarda durante cuatro años las dos escrituras y el pack documental de habitualidad. Es lo único que te pedirán si algún día abren una comprobación.
Si el borrador te la incluye, revísalo. Renta Web a veces arrastra la transmisión desde la información de terceros. Si está exenta, hay que quitarla, no dejarla porque venía puesta.
Si ya declaraste la ganancia por error
Pasa cada campaña. Alguien incluyó la plusvalía en la base del ahorro por inercia y pagó unos cuantos miles de euros que no debía.
Se recupera. Tienes cuatro años desde el fin del plazo voluntario de esa Renta para presentar una solicitud de rectificación de autoliquidación y devolución de ingresos indebidos. Los pasos:
- Reúne las dos escrituras, el DNI que acredite la edad en la fecha de venta y las pruebas de habitualidad.
- Presenta la rectificación en la Sede de la AEAT sobre el ejercicio concreto.
- Argumenta el artículo 33.4.b) de la Ley del IRPF y, si procede, el artículo 41 bis.3 del Reglamento para la regla de los dos años.
- Incluye el cálculo de la cuota a devolver. Si Hacienda te da la razón, se abonan intereses de demora.
- Si deniegan, queda el recurso de reposición o la reclamación ante el TEAR.
Mira las fechas cuanto antes. Cada 30 de junio prescribe un ejercicio entero.
Tres casos reales resumidos
María, 71 años, venta con gran plusvalía
Compró en 1994 y vende en 2026 con una ganancia de 280.000 €. Es su vivienda habitual desde entonces. IRPF: cero, sin límite de importe. Lo único que liquida es la plusvalía municipal, que calculamos antes de firmar por si convenía el método real.
Luis, 68 años, quiere liquidez sin mudarse
Transmite la nuda propiedad y se reserva el usufructo vitalicio. Tenía el pleno dominio desde hacía más de tres años y es su vivienda habitual. La ganancia queda exenta y él se queda viviendo en su casa.
Ana, 70 años, apartamento en la playa
No es vivienda habitual, así que no hay exención por edad. Vende por 200.000 € y constituye una renta vitalicia asegurada dentro de los seis meses, comunicándoselo por escrito a la aseguradora. La ganancia queda exenta porque no supera el tope de 240.000 €, y de la renta que cobre solo tributará el 8%.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que comprar otra vivienda para no pagar?
No. En el supuesto de mayores de 65 años con vivienda habitual no existe obligación de reinvertir. La reinversión es requisito de otra exención distinta, la de quienes no han cumplido los 65.
¿Hay un límite de importe?
No. La exención cubre la ganancia completa, sea de 20.000 € o de 400.000 €. El límite de 240.000 € pertenece a la vía de la renta vitalicia, que es otra cosa.
Si alquilé la casa antes de vender, ¿pierdo la exención?
No necesariamente. Se conserva si la vivienda fue tu residencia habitual hasta cualquier día de los dos años anteriores a la venta. Pasado ese plazo, sí se pierde.
Estoy en una residencia de mayores, ¿sigue siendo mi vivienda habitual?
Depende de cuánto tiempo lleves fuera. Dentro de la ventana de dos años, la exención se mantiene. Más allá, habría que analizar el caso concreto y la documentación disponible.
¿Se aplica también si dono la vivienda a mis hijos?
Sí. La exención alcanza a las transmisiones lucrativas. Otra cosa es el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, que pagan ellos y que depende de la comunidad autónoma donde residan.
Mi mujer y yo vendemos, pero solo yo tengo 65. ¿Qué pasa?
Queda exenta tu parte. La suya tributa como ganancia patrimonial en la base del ahorro. Si la diferencia de edad es de pocos meses, valorad retrasar la firma.
¿Y la plusvalía municipal?
Se paga igual. No hay exención por edad en ese impuesto. Solo se evita acreditando que no ha existido incremento de valor del terreno.
¿Estás a punto de firmar?
Contenido informativo elaborado a partir de la Ley 35/2006 del IRPF, su Reglamento y los manuales de la Agencia Tributaria. No sustituye al análisis de un caso concreto.
En Canarias los pensionistas aunque mantengan el alta en actividades económicas ( consulta privada como médico no obligado a cotizar como autónomo por estar colegiado antes de 1990 )) están sujetos en la venta de su vivienda habitual a liquidar por incremento patrimonial en el IRPF
Hola, gracias por el comentario. Aquí hay una confusión: la exención en IRPF por vender la vivienda habitual siendo mayor de 65 años es estatal (art. 33.4.b LIRPF) y se aplica igual en toda España, también en Canarias. La propia AEAT indica que no hay que declarar la ganancia si eres mayor de 65 y transmites tu vivienda habitual
Ser pensionista o mantener el alta en actividades económicas (aunque no cotices en RETA por mutualidad/colegio) no elimina la exención por sí solo.
Lo que sí puede hacer que haya tributación total o parcial es, por ejemplo:
1. que no sea vivienda habitual (o no se pueda probar),
2. que no se tengan 65 cumplidos en la fecha de la venta,
3. que parte de la vivienda estuviera afecta a la actividad (p. ej. consulta/ despacho en casa) y la exención no cubra esa parte,
4. o que el vendedor no sea residente fiscal en España (IRNR).
Y, aunque el IRPF quede exento, recuerda que la plusvalía municipal puede seguir siendo exigible.
¿La cantidad de la venta que no es plusvalía, es decir, la misma que en el momento de la compra, también está exenta en caso de cumplir todos los requisitos (edad, primera vivienda, etc…)?
¿En Cataluña es la misma aplicación?
Sí, pero matiz importante: en el IRPF no se grava “la cantidad de la venta”, sino la ganancia patrimonial (diferencia entre valor de transmisión y de adquisición, ajustada por gastos/impuestos). La parte que “recupera” el precio de compra no tributa nunca, con o sin exención.
La exención para mayores de 65 lo que hace es que, si existe ganancia al vender la vivienda habitual, esa ganancia no se declara.
Y en Cataluña es exactamente igual, porque esta exención es normativa estatal del IRPF (aplica en toda España).
Mi esposa y yo somos mayores de 75 años. Compramos una vivienda en septiembre 2024 como vivienda habitual pagando desde entonces recibos ( Luz, agua, comunidad, internet ,IBI, RSU, etc.) pero nos empadronamos allí en agosto 2025. ¿ se considerará vivienda habitual si la vendemos en diciembre de 2026 para comprar otra vivienda que pasará a ser la habitual.?
Con los datos que comentáis, la compra de otra vivienda no es lo determinante: al ser ambos mayores de 65 años, la ganancia por la venta de la vivienda habitual puede quedar exenta en IRPF sin necesidad de reinvertir.
Ahora bien, para que Hacienda la considere “vivienda habitual”, en general se exige residencia efectiva durante al menos 3 años y haberla ocupado dentro de los 12 meses desde la compra.
Si la adquisición fue en septiembre de 2024, el plazo de 3 años se cumple en septiembre de 2027; por tanto, una venta en diciembre de 2026 normalmente no cumpliría ese requisito, salvo que exista una causa justificada que obligue al cambio de domicilio (por ejemplo, circunstancias de salud/dependencia) y pueda acreditarse.
El empadronamiento de agosto de 2025 no decide por sí solo: es un indicio más. Conviene conservar pruebas de residencia real (consumos, domicilio fiscal, correspondencia, etc.).
Buenas he vendido mi vivienda habitual tengo 70 años y mi esposa 68 años,con el dinero obtenido he comprado una casa a mi hija y otra para mi y mi esposa en Valladolid, tambien una finca para mi hijo en el Molar Madrid vivo en S.S. Reyes Madrid. Que tengo que tributar si les hago una donación de dinero para la compra de dichas viviendas
La venta de su vivienda habitual, al tener usted 70 años, está exenta de IRPF sobre la ganancia obtenida. Si su esposa también figura como titular y la vivienda era habitual para ambos, la exención cubre igualmente su parte.
Dicho esto, la pregunta sobre las donaciones es independiente. Cuando usted entrega dinero a sus hijos para que compren una vivienda, está haciendo una donación. Y ahí sí hay impuesto: el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), que paga el receptor, no el donante. El tipo y los beneficios dependen de la comunidad autónoma donde resida cada hijo en el momento de recibir el dinero, no donde esté el inmueble.
Su hijo que vive en Madrid puede beneficiarse de la bonificación del 99% en ISD que aplica la Comunidad de Madrid para donaciones de padres a hijos. En la práctica, casi no paga nada. Para la finca en El Molar, lo que importa es dónde reside el hijo, no dónde está la finca.
Para su hija, depende también de su residencia. Si vive en Castilla y León, los beneficios son distintos y conviene revisarlos antes de formalizar la donación.
Un apunte importante: la donación de dinero debe formalizarse ante notario y presentarse en el plazo de un mes desde la fecha de entrega. No basta con una transferencia sin más trámite.
Mi esposa, y yo compramos en propiedad en Collado Villalba, Madrid, en 1998.4 habitaciones, dos baños, plaza garaje y trastero d e9 m2-Hipoteca cancelada en 2015.-Estamos pensando en trasladarnos a Gijón, Asturias, vendiendo aquí y comprando allí algún piso más pequeño.-es posible hacerlo así, vendiendo la propiedad actual, y con el dinero disponible comprar allí?
Hola,
Sí, en principio podéis vender vuestra vivienda actual de Collado Villalba y comprar otra en Gijón con el dinero de la venta. A efectos fiscales, hacerlo en otra ciudad o comunidad autónoma no impide la operación; lo importante es ver qué exención encaja en vuestro caso.
Si en la fecha de la venta ambos tenéis 65 años o más y la vivienda de Collado Villalba es vuestra vivienda habitual, la ganancia patrimonial quedaría exenta en IRPF y no es necesario reinvertir el dinero en otra vivienda. Si solo uno de los dos ha cumplido 65, la exención aplicaría únicamente sobre la parte de ese titular.
Si todavía no tenéis 65 años, también podéis vender y comprar en Gijón, pero en ese caso habría que estudiar la exención por reinversión en vivienda habitual: el importe obtenido debe reinvertirse en la nueva vivienda habitual dentro de los dos años anteriores o posteriores a la venta, y si la reinversión es solo parcial, la exención también sería parcial.
En cualquier caso, además del IRPF conviene revisar la plusvalía municipal del Ayuntamiento de Collado Villalba, porque es un impuesto distinto al IRPF y puede haber obligación de presentar declaración/autoliquidación en el plazo de 30 días hábiles al tratarse de una compraventa.
Un saludo.
Hola buenas tardes. Falleció mi marido en 2024 y quiero adjudicarme la vivienda habitual para posteriormente venderla. tengo 75 años. ¿me conviene no darle el valor de mercado en hacienda y estar exenta del irpf por mayor de 65 años?
Hola. En principio, si usted vende su vivienda habitual teniendo ya más de 65 años, la ganancia patrimonial queda exenta en IRPF. Además, a estos efectos también puede seguir considerándose vivienda habitual si lo fue hasta cualquier día de los 2 años anteriores a la venta.
Dicho esto, no le recomendaría “darle menos valor” en Sucesiones para luego venderla. No aporta una ventaja real y puede generarle problemas. En una adquisición por herencia, el valor de adquisición que luego se toma en IRPF es el que resulte de aplicar las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Y, en inmuebles, la base imponible en Sucesiones viene marcada por el valor de referencia, o por el valor declarado si es superior; si no existe valor de referencia, se toma la mayor magnitud entre valor declarado y valor de mercado.
Por tanto, la recomendación sería adjudicar la vivienda por su valor fiscal correcto y no infravalorarla. Si la venta entra en la exención de mayores de 65 años, el IRPF no debería ser el problema. Y si por cualquier motivo Hacienda discutiera que era vivienda habitual o la venta se hiciera fuera de esos márgenes, haber declarado un valor bajo en la herencia le perjudicaría
Donación a un hijo de la nuda propiedad de la vivienda habitual pero no familiar de mayor de 65 años. El bien es privativo de la donante pero está casada en gananciales. Es la vivienda habitual de la donante pero no de su marido que está en una residencia (empadronado allí). ¿Se puede aplicar la exención de la ganancia patrimonial en renta al ser vivienda habitual pero no familiar de la donante? ¿es necesario el consentimiento del marido en la donación en base al art. 1320 del Código Civil?
En principio, separaría dos planos: el fiscal y el civil/notarial.
Desde el punto de vista del IRPF, si la donante tiene más de 65 años y la vivienda constituye su vivienda habitual, la ganancia patrimonial derivada de la donación de la nuda propiedad podría quedar exenta, aunque se reserve el usufructo vitalicio. La clave no es que sea la “vivienda familiar” de ambos cónyuges, sino que sea la vivienda habitual de la contribuyente que transmite. La AEAT indica expresamente que la exención se aplica también cuando se transmite la nuda propiedad reservándose el usufructo vitalicio, siempre que la vivienda sea habitual en ese momento o lo haya sido en cualquier día de los dos años anteriores a la transmisión.
Por tanto, el hecho de que el marido esté actualmente en una residencia y empadronado allí no debería impedir, por sí solo, la exención en IRPF de la donante, siempre que pueda acreditarse que para ella sí sigue siendo su vivienda habitual.
Cuestión distinta es el consentimiento del cónyuge. El artículo 1320 del Código Civil exige el consentimiento de ambos cónyuges para disponer de derechos sobre la vivienda habitual de la familia, aunque pertenezca solo a uno de ellos. Ahora bien, si realmente esa vivienda ya no tiene carácter de vivienda familiar, normalmente deberá hacerse constar así en la escritura, o valorar con la notaría si conviene recabar igualmente el consentimiento del marido para evitar problemas de inscripción registral. El Reglamento Hipotecario exige, para inscribir actos dispositivos sobre vivienda privativa de un cónyuge, bien el consentimiento cuando proceda, bien la manifestación de que la vivienda no tiene carácter familiar.
En resumen: fiscalmente, la exención puede ser defendible si es vivienda habitual de la donante mayor de 65 años. En la parte civil, revisaría con la notaría si procede consentimiento del marido o manifestación expresa de que ya no es vivienda familiar.
Un saludo.
Vivo en un chalet con dos plantas, yo vivo en la planta baja y tengo alquilada la parte de arriba, tengo mas de 65 años.
Si vendo la vivienda estara exenta de IRPF y de plusvalia
Buenos días:
En este caso no puede afirmarse que la venta quede totalmente exenta.
En el IRPF, la exención para mayores de 65 años se aplica únicamente a la ganancia correspondiente a la parte que constituye su vivienda habitual. Por tanto, si usted reside en la planta baja y la planta superior lleva tiempo alquilada, en principio estaría exenta la parte proporcional correspondiente a la planta baja, pero la ganancia atribuible a la zona alquilada tendría que tributar.
Para determinar esa proporción habría que comprobar la superficie y configuración del inmueble, si las plantas son viviendas independientes, el tiempo durante el que la parte superior ha estado alquilada y los datos declarados en años anteriores.
Respecto a la plusvalía municipal, ser mayor de 65 años no supone una exención automática. Normalmente deberá liquidarse, salvo que pueda demostrarse que el valor del terreno no ha aumentado entre la adquisición y la venta.
Por tanto, antes de vender sería recomendable calcular por separado la posible ganancia sujeta a IRPF y la plusvalía municipal.
somos un matrimonio que tenemos una segunda residencia que habitualmente estaba alquilada, pero ya somos mayores de 75 y queremos venderla y con el producto de la venta construir una renta vitalicia xq entiendo que si lo hacemos quedariamos exentos del IRPF. la pregunta es: como construimos esa renta vitalicia, es decir cual o cuales son los instrumentos accesibles para hacerlo y cuales serian las opciones, si es que hay varias
Buenos días:
En vuestro caso, al tratarse de una segunda residencia, la ganancia obtenida en la venta no queda exenta automáticamente por ser mayores de 65 años. Para aplicar la exención tendríais que destinar el importe obtenido a constituir una **renta vitalicia asegurada**, dentro de los seis meses siguientes a la venta. No sería suficiente invertirlo en un fondo, depósito, plan de pensiones u otro producto financiero ordinario.
La renta vitalicia es un contrato de seguro: se entrega una cantidad de dinero a una compañía aseguradora, normalmente mediante una prima única, y esta se compromete a pagar una renta periódica durante toda la vida del asegurado. Puede contratarse directamente con una aseguradora, a través de un banco que comercialice seguros o mediante un corredor de seguros.
Al solicitar ofertas, deberíais indicar expresamente que necesitáis una **renta vitalicia asegurada apta para aplicar la exención por reinversión del artículo 38.3 de la Ley del IRPF**. La aseguradora deberá dejar constancia de que el dinero procede de la venta y que el contrato se constituye para aplicar esta exención.
Normalmente existen varias modalidades:
* **Renta vitalicia simple:** paga la renta mientras viva el asegurado. Suele ofrecer la mensualidad más alta, pero normalmente deja menos protección para los herederos.
* **Con reversión al cónyuge:** al fallecer uno, el otro continúa cobrando un porcentaje de la renta.
* **Con periodo garantizado:** si el asegurado fallece durante los primeros años, los beneficiarios continúan cobrando durante el periodo pactado, que fiscalmente no puede superar diez años.
* **Con contraseguro o capital de fallecimiento:** permite que los herederos recuperen parte del capital, aunque la renta mensual suele ser inferior y existen límites legales sobre el importe recuperable.
Si la vivienda pertenece a ambos, lo habitual y fiscalmente más seguro sería que cada cónyuge constituyera su propia renta vitalicia con la parte del precio de venta que le corresponda. El límite máximo de reinversión es de **240.000 euros por contribuyente**, acumulando las reinversiones anteriores que se hayan podido realizar. Por tanto, en un matrimonio podría alcanzarse un máximo conjunto de 480.000 euros, siempre que ambos sean propietarios, tengan más de 65 años y cada uno reinvierta su parte. Si solo se reinvierte una parte del precio, la exención de la ganancia también será proporcional.
También hay que tener en cuenta que el dinero queda vinculado a la renta vitalicia. Un rescate o disposición anticipada podría hacer perder la exención y obligaría a presentar una declaración complementaria con intereses.
La renta que se vaya cobrando tampoco está totalmente exenta. Al tener más de 70 años, únicamente el 8 % de cada anualidad se considera rendimiento del capital mobiliario y tributa en la base del ahorro.
Antes de vender sería conveniente calcular la ganancia de cada uno, comprobar la titularidad y solicitar varias ofertas a aseguradoras, comparando especialmente la renta mensual, la reversión al cónyuge, el capital para herederos y las posibilidades de rescate.